Az ingatlan tényleg majdnem mindent megvert az elmúlt 10 évben

picture

Az idei év az elszálló árakról szól, így már nem lepődök meg, amikor egy baráti vacsora vagy akár egy szombat esti borozgatás közben szinte azonnal előkerül egy-egy olyan sztori, hogy ki és mit vett sokkal drágábban a felújítás vagy építkezés során, mint amennyiért várta vagy gondolta.

Még mielőtt valaki azt gondolná, hogy sznobok vesznek körül, tisztázzuk, egyszerűen csak arról van szó, hogy a termékek és szolgáltatások ára olyan mértékben drágult, hogy az emberek egyszerűen nem tudják követni fejben, így napi szinten csodálkoznak rá a drágulásra. A beszélgetés e pontján hamar eljutunk odáig, hogy soha nem látott négyzetméterárakkal találkozhatunk az ingatlanpiacon. Röpködnek az olyan mondatok, mint: „Ki tudja ezeket megvenni?” „Ezen az áron már tuti nem lehet eladni!” „Neked szerencséd volt, mert már régen, 2018-ban vetted, akkor még olcsó volt!”

Ezek a beszélgetések sarkalltak arra, hogy megnézzem, hogy valóban ennyire elszálltak-e az árak az ingatlanpiacon? Mert ha igen, akkor bizony az ingatlan tartása nagyon jó befektetésnek bizonyult. Idehaza pedig egyébként is kódolva vagyunk arra, hogy „téglapénzben” tartsuk megtakarításainkat. Látva az elmúlt évtizedek inflációját, ezen talán nem is kell meglepődni.

NA DE IGAZUK VOLT A “NAGY ÖREGEKNEK” ÉS TÉNYLEG MINDENT VIVŐ KÁRTYA VOLT AZ INGATLAN? VAN EGYÁLTALÁN ALTERNATÍVÁJA?

A beszélgetések során többnyire az hangzik el, hogy „ha 2010-ben vettem volna egy lakást, akkor ma…”. Éppen ezért pont ezt az időszakot vizsgáltam meg. 2010 ideális kiindulási pont abból a szempontból, hogy a 2008-as gazdasági válság (jelzálogpiaci) hatásai a tőzsdéket is térden rúgta. Azaz a tőkepiacokon is nyomott árazásokat találhattunk, csakúgy, mint ennek és a likviditáshiánynak a hatására az ingatlanpiacon.

A poént már természetesen lelőtte helyettem az élet, hiszen az már nem kérdés, hogy megérte-e a 2010-es évek elején ingatlant venni. Az azonban nem mindegy, hogy mi a benchmark, azaz hogy mihez képest nézzük, mint befektetés.

A könnyebb összehasonlíthatóság kedvéért minden hozamot forintban számoltam.

Ingatlanpiac

Nézzük első körben az ingatlanpiac alakulását. Ehhez az MNB által publikált lakásárindexet hívtam segítségül. Az egyszerűség kedvéért Budapestre koncentráltam. (Bár tagadhatatlan, hogy a többi régió esetében az árváltozás jelentősen alacsonyabb volt. Budapesten az Airbnb jobban éreztette hatását, de talán pont ezért, aki befektetési céllal vásárolt volna ingatlant, az a fővárosra koncentrált volna.)

A LENTI GRAFIKONON IS JÓL LÁTSZIK, HOGY 2015-BEN ROBBANTAK FEL AZ ÁRAK. ÖT ÉV STAGNÁLÁS UTÁN GYAKORLATILAG NÉGY ÉV ALATT 100-RÓL 270 SZÁZALÉK KÖZELÉBE UGROTT AZ ÉRTÉKE.

A 2020-as év a koronavírus hatására kisebb csökkenést mutatott. A turisták eltűnése az árakon is azonnal meglátszott, azonban a likviditásbőség, az olcsó hitel 2021-ben tovább pumpálta az árakat, így idén már újra emelkedést láthattunk az ingatlanpiacon. Ezek alapján 2010 januárjához képest 180 százalékos áremelkedésről beszélhetünk.

Az ingatlan hozamának meghatározásánál több szempontot is figyelembe kell vennünk. Első körben, hogy teljesen kifizettük-e az ingatlant vagy esetleg hitelt is vettünk-e fel hozzá. Az egyszerűség kedvéért számoljunk most azzal, hogy készpénzre vettük. (Tegyük ezt annak ellenére, hogy idehaza átlagosan 40 százalék körüli hitelaránnyal lehet számolni ingatlan vásárlása esetén.) Azért javaslom, hogy így számoljunk, mert azzal a feltételezéssel élek, miszerint most befektetésről beszélünk, azaz ebben az esetben a megtakarítás befektetése volt a cél. Az ingatlan megvásárlása után várhatóan kisebb-nagyobb felújításra volt szükség, majd hosszú távra kiadtuk. Ebben az esetben azzal számolhatunk, hogy a bérleti díjból elért éves 7 százalékos hozamunkat erodálja még az időközi felújítás, a biztosítás, az esetleges ingatlanadó, így átlagosan 5,5 százalékos cash flow-val számolok, mint átlagos nettó hozam. Ennek fényében a 180 százalék árváltozásból adódó nyereségen felül tehát további 60,5 százalékkal nő a bevétel.

AZ INGATLAN, MINT BEFEKTETÉS ÍGY 240,5 SZÁZALÉK HOZAMOT HOZOTT NEKÜNK.

Ha több mint 10 évig tartottuk meg az ingatlant, akkor az eladásnál már nem kell illetékkel számolnunk. Bérleti díj esetén nem számoltam adóval, az még nettó bevételként szerepel a számításban. (Így könnyebben összehasonlítható az értékpapírszámlán elért nyereséggel. Magánszemélyként a tartós befektetési számla konstrukció is lehetőséget ad a befektetőknek arra, hogy hosszú távú megtakarításaikat adómentesen fialtassák.)

Válságban és inflációs környezetben is biztos „menedékként” funkcionálhat az arany. Ezt is az anyatejjel szívjuk magunkba. Ha ránézünk a 2010 januárjában induló grafikonra, akkor láthatjuk, hogy valóban voltak olyan időszakok, amikor az arany jobban teljesített, mint a piac, azonban amikor a feszültség és a bizonytalanság is csökkent a világban, esetleg más alternatív befektetések is voltak, akkor bizony esett vagy stagnált.

Ennek következtében 2020-ban a koronavírus-járvány hatására megint új csúcsra tudott menni, azonban mára már csak a 2010 januári kiindulási ponthoz képest +160,39 százalékon áll közel 11 év alatt, azaz éves 8,44 százalékos hozamot hozott.

Az állampapír

Az összehasonlításból nem maradhat ki az állampapír sem. Ez a termék adja az igazi kiindulási pontot, lévén ezt a befektetési formát tekintjük például a likviditása és kiszámítható cash flow-ja miatt a kockázatmentes hozamnak. Ennek bemutatására a MAX Composite Index a legalkalmasabb, amely annak felel meg, mintha egy hosszú kötvény alapba fektettünk volna. (Lévén, hogy 10 éves befektetésben gondolkoztunk, akárcsak az ingatlan esetén.) A grafikonon azt láthatjuk, hogy közel 11 év alatt 84,5 százalékot emelkedett, ami éves 5,32 százalékos hozamnak felel meg. Azaz amennyiben kockáztattuk megtakarításunkat, akkor alapvetően ennél magasabb hozam elérése volt a célunk. A grafikon érdekessége, hogy 2019 óta gyakorlatilag stagnált a görbe, tehát az igazi felfutás 2012-2018 között volt.

Részvények

Mostanra pedig el is jutottunk a magasabb kockázatú befektetésekhez, azaz a részvényekhez. A részvények esetében is igaz, hogy hosszabb távra érdemes befektetni ebbe az eszközosztályba. A mi esetünkben is ideális, hiszen jelen esetben közel 11 éves periódusról beszélünk. Érdemes megemlíteni, hogy 2010 január közel sem az alja volt a részvénypiacoknak, hiszen a 2008-as piaci összeomlás után 2009 márciusában fordult a kocka és 2010 januárjára már jelentős emelkedésen, azaz pozitív korrekción voltunk túl.

Mire a mai napi szintekre eljutottunk, addigra túl voltak a részvénypiacok egy kínai lassulási parán, egy dízelbotrányon és egy soha nem látott lezáráson. A gazdaságok a földbe álltak, a korlátozások pedig világszinten érintettek mindenkit. Egy ilyen piacon tudott a hazai részvényindex, a BUX 154,47 százalékkal felértékelődni, azaz évi 8,23 százalékkal örvendeztette meg a befektetőket. A német DAX ezt is felülmúlta a maga 251,45 százalékával, évi 11,23 százalék hozamot biztosítva. Ahogy várható volt, Amerika ezen a téren is megkerülhetetlen szereplőnek bizonyult.

TORONYMAGASAN, 764,13 SZÁZALÉKOS TELJESÍTMÉNYÉVEL AZ S&P500 INDEX ÉVES SZINTEN 20,03 SZÁZALÉKOT HOZOTT A BEFEKTETŐINEK.

Ha pedig nem akartunk azon gondolkozni, hogy hogyan allokáljuk az egyes részvénypiacok között a megtakarításainkat, akkor megvehettük a világ részvénypiacait lekövető indexet. Ez mára 506,38 százalékkal jár a 2010-es kiindulási szint felett, éves 16,48 százalék hozamot elérve.

Ezen befektetések megítélésekor érdemes figyelembe venni a pénz romlásának ütemét is, azaz például a forint romlását, amikor a befektetések hozamát forintban fejeztük ki. Ha valaki most építkezik, akkor valószínűleg nem ezzel fog találkozni. De 2010 óta a pénzromlás üteme 37,68 százalék volt, azaz éves átlagban 2,76 százalékkal csökkentve a megtakarításunk vásárlóerejét.

A végső sorrend

A baráti borozások témájához visszatérve ennek aktualitását pont az adja, hogy az inflációs félelmek arra sarkallják a befektetőket, hogy reáliákba fektessenek. A fentiek alapján látszik, hogy nagyon nagy hibát semmivel nem lehetett elkövetni. Azonban jelen esetben is igaz az a tézis, miszerint érdemes volt diverzifikálni, azaz megosztani a megtakarításainkat. Kifizetődő volt likvid eszközöket is tartani, mert bár most nem vettünk ki pénzt a példa alapján a megtakarításunkból, az ingatlan okozhat ezen a területen problémákat, míg a részvénypiac vagy egy állampapír végig likvid maradhat.

VÉGSŐ SORRENDET HIRDETVE AZ ELMÚLT 10 ÉV NYERTESE A RÉSZVÉNYPIAC, AZON BELÜL IS AZ EGYESÜLT ÁLLAMOK, MELYET AZ INGATLANPIAC KÖVETETT. DE AZ ÁLLAMPAPÍR SEM VALLOTT SZÉGYENT, HISZEN HOSSZÚ TÁVON REÁLHOZAMOT TUDOTT BIZTOSÍTANI.

Az arany érdekes módon beszélgetőtársaim fejében magasabb hozamot ért, el, mint valójában. Ennek oka az is lehet, hogy általában akkor beszélünk róla, ha nagyobb ugrás volt, de a devizahatás miatt ez is érdemi hozamot termelt a befektetőknek.

Végezetül azt is érdemes megemlíteni, hogy ha nem a borozást választom egy vacsora mellett, hanem fiataloktól hemzsegő szórakozóhelyen innék egy gin-tonikot, akkor ez a beszélgetés igen hamar a kriptodevizákra terelődne. Ez az eszközosztály minden más befektetést lekörözött volna. Persze ennek kockázata össze sem hasonlítható a fenti termékekkel. Az erről szóló a cikket már a következő generációra hagyom.

(A cikk először a Telex.hu oldalon jelent meg 2021. oktbóber 29-én. Címlapkép: évtizedes távlatban nagyon megérte téglába fektetni, forrás: Magyar Építők)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.