Áresést hozhat a lakáspiacon a koronavírus-járvány

A világméretű járvány hatására a kormányok a határok lezárásával reagáltak, az idegenforgalom teljesen leállt. Az eddig havi 1.000 eurót hozó belvárosi Airbnb lakásokra hónapokra előre nincs foglalás. A növekvő munkanélküliség a hosszú távú lakásbérleti piacon is a bérleti díjak esését hozta. Egyre több az eladó lakás, de az árak még nem csökkentek drasztikusan. Milyen áresést hozhat az ingatlanpiacon a kialakult válság?

Az ingatlanok esetében is lehet úgy gondolkodni, mint egy kötvény esetében. Azaz ha befektetésként tekintünk rá, akkor a kiadási díj fontos az ár meghatározásához, mert ez a cash flow lesz a kötvény úgymond „hozama” (a hozam a bérleti díjból és az ingatlan értéknövekedéséből áll össze).

Nézzük, hogy áll most a piac. Több emberrel is beszéltem az ingatlanpiacon és egyöntetűen megerősítették, hogy a bérleti díjak jelentőset estek az elmúlt egy hónapban. Az 1+ fél szobás 42 négyzetméteres lakást az eddigi 150.000 forintos bérleti díj helyett 100.000 forintért lehet kiadni, de Budapesten mérettől függően általános a 20-30 százalékos bérleti díj esés (az Airbnb esetén ez még nagyobb lehet, mivel most nincsenek foglalások).

Nézzük meg mit jelent nekünk ez a cash flow változás azaz, ha az eddigi 150.000 forintos havidíj 100.000 forintra csökken. Az eddigi évi 1.8 millió forint bevétel most 1.2 millió forintra csökkent, azaz a 42 négyzetméteres 34 millió forintos (azaz 810.000 forint/négyzetméter) lakásunk most 1.2 millió forint bevételt hoz, ami 3.6 százalékos hozamot jelent. Ez a „kockázatmentes” MÁP Plusz állampapír hozamával összehasonlítva nem tűnik túl attraktívnak.

Tankönyv szerint azért egy ingatlannak tudnia kellene az 5 százalék hozamot (itt most adózással vagy éppen amortizációval nem számolok, de a MÁP Plusz adózás után tudja a 4.95 százalékot, tehát az ingatlannak inkább a 6-6.5 százalékot kellene tudnia adózás előtt). Ha lassabban is, de a piac ezt be fogja árazni (a hitelmoratórium ezt időben eltolhatja, lehet, hogy jövő év elejéig kell erre várni).

Nézzük, hogy jönne ki a matek. Ha marad a 100.000 forintos bérleti díj, akkor az a 24.000.000 forintos ár esetén hozná az 5 százalékot a tőkére vetítve. Ha pár hónap múlva visszamegy 120.000 forintra és ott stabilizálódik a bérleti díj, akkor a 28.800.000 forintos ár is elfogadható. Ugye milyen nagy szórást okoz egy kis havi 20.000 forintos bérleti díj többlet vagy csökkenés? És akkor még most nem is beszéltem azokról az Airbnb lakásokról, melyek hoztak akár 250-300.000 forintot is havonta, most pedig 120-150.000 forintért vannak kiadva fixen hosszabb távra, hogy legyen bevétel.

Még nem látni, hogy a határok meddig maradnak zárva, a külföldiek mikor térhetnek vissza és a piacon mekkora lesz majd a kereslet, de most már a feleződő Airbnb piac is előremutató gondolat lenne, ami persze újra felépülhet, csak az lehet, hogy 1-2 év lesz. A moratórium pedig jelen tudásunk szerint januárig tart, a hitelt pedig majd fizetni kell.

ÍGY NEM ELKÉPZELHETETLEN, HOGY A JELENLEG CSAK MEGNÖVEKEDETT ÉRTÉKESÍTENDŐ LAKÁSSZÁM JÖVŐRE KÉNYSZERÉRTÉKESÍTÉSEKET IS HOZHAT MAGÁVAL.

Aki nem fixálta a forinthitele kamatát 5-10 évre, az hamarosan megugró hitelkamatokkal is számolhat, ami megint csak nehéz helyzetbe hozhat egyes ingatlantulajdonosokat. Ekkor pedig elég nagy lehet a szórás a „piaci” ár és a valós ár között, melyet akár azonnal kifizetnek az embernek.

A kialakult helyzetet az ingatlanpiac még csak a csökkenő tranzakciós számmal és a minimálisra csökkenő kereslettel jelzi. Akinek azonban így vagy úgy, de értékesítenie kell az ingatlanát a következő időszakban, azoknak véleményem szerint a piaci árak alatti értékesítéssel kell szembenézniük. A likvidálási ár akár 20-30 százalékkal is a piaci ár alatt lehet.

Az árakat az támaszthatja majd még meg, ha a forint tovább gyengül, mert az euróban kifejezett ingatlan árak így egyre kedvezőbbek lehetnek, ami a külföldi vevőket hozhatja majd újra vissza, de ehhez a határok megnyitása is szükséges.

AZ INFLÁCIÓTÓL VALÓ FÉLELEM ELLENÉRE IS VISSZAESÉST VÁROK AZ INGATLANÁRAKBAN ÉS NÖVEKEDÉST A KÍNÁLATI OLDALON.

Ha pedig a nemteljesítő hitelek száma is megnő jövőre, akkor ott lehetnek kényszereladások, amik még alacsonyabb árakat hozhatnak.

Amiről írok, az az ingatlanon elérhető bruttó hozam (felértékelődés nélkül), ami nem veszi figyelembe az ingatlan fenntartásával járó járulékos költségeket, úgy mint:

• biztosítási díj;
• fenntartási költség (felújítás, ami időszakosan egyben jelentkezik, de az amortizációnak megfelelő összeget illik fejben elhatárolni);
• fizetendő törlesztőrészlet, ha hitelből vettük az ingatlant;
• adó (ingatlanadó és persze szja vagy ha cégben van, akkor TANYA plusz IPA, ha nem hasznosító – míg ugye az állampapír esetében nincs kamatadó);
• ha megbízunk valakit az üzemeltetéssel, akkor annak a díja;
• üresedési rátával korrigálni kell az éves bevételt, ha nem tudjuk kiadni egész évben.

Ami viszont nincs az állampapírnál (feltéve, hogy lejáratig tartjuk) az a felértékelődésből származó extra hozam, ami az ingatlan esetében viszont realitás. De erre vélhetően most várni kell pár évet, jelenleg a 2020-as ingatlanárakban inkább az értékcsökkenés lesz napirenden.

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.