A nagy ausztrál lakhatási válság
Ausztráliában kevesebb mint háromszor annyian laknak, mint Magyarországon, a mi hazánk területének 83-szorosán. Még ha tudjuk is, hogy sok a lakhatatlan vidék a kontinensnyi országban, akkor is sokkolóan hat, hogy kvázi nincs elég építési hely a messzi ország nagyvárosaiban. A világ talán legsúlyosabb lakhatási válsága jelenleg Ausztráliát sújtja, ami a felborult keresleti és kínálati viszonyok miatt egy a közgazdasági tankönyvekbe illő tökéletes vihar.
(A cikk először a Forbes.hu oldalán jelent meg 2024. augusztus 3-án.)
Amikor a 16 évvel ezelőtti 2008-as nyáron már egyre forróbb lett a talaj az amerikai jelzálogpiac lába alatt, kevesen gondolták volna, hogy az akkori jelzálogpiaci válság végül a 2020-as évek elejére globális lakhatási válsággá alakul át. Véleményem szerint jelen pillanatban szerte a fejlett világban (hosszútávú hatásait tekintve)
AZ EGYIK LEGKOMOLYABB TÁRSADALMI KRÍZIS AZ INGATLANPIACRA ÚJONNAN BELÉPŐK SZÁMÁRA IS ELFOGADHATÓ ÁRAZÁSÚ LAKHATÁSI KÖRÜLMÉNYEK HIÁNYÁBÓL FAKAD.
A 2008-2009-es válság egyik gyógymódjaként alkalmazott ultralaza monetáris politika egyik legkomolyabb társadalmi átalakító hatása az eszközárak szárnyalása volt, amely hatást az ingatlanpiacon fokozta az is, hogy világszerte egyre nagyobb divat lett a befektetési célú ház- és lakásvásárlás. Az így megjelenő extra kereslet következtében már a 2010-es években is szárnyaltak az ingatlanárak, amit aztán a pandémia után kialakuló speciális keresleti és kínálati sokkok nem kevés helyen még fokoztak is.
A tökéletes vihar
Szinte sehol a világban nem alakult ki azonban olyan léptékű, az ország jellemzően fiatal és eredeti lakosait sújtó lakhatási válság, mint Ausztráliában. A jelenlegi ausztrál ingatlanpiaci körülmények tanulmányozása során több speciális keresletfokozó és jó néhány érdekes kínálatszűkítő faktort találhatunk, amik együtt egy tökéletes viharrá álltak össze a 2020-as évekre.
Ha a globális eszközárak jelentékeny részére vonatkozóan egy nagy négy évtizedes bikapiaci ciklusnak tekintjük az 1982 és 2024 közötti éveket, akkor kínálja magát az 1981-es esztendő, mint bázisidőszak, hogy megvizsgáljuk majd több szempontból is azt, hogy honnan és hová jutott el Ausztrália.
AZ AUSZTRÁL ÁTLAGFIZETÉS 1981 ÉS 2021 KÖZÖTT HATSZOROS EMELKEDÉSEN MENT KERESZTÜL, MIKÖZBEN SYDNEY-BEN A MEDIÁN HÁZÁRAK 17-SZERES, MÍG MELBOURNE-BEN 22-SZERES NÖVEKEDÉST MUTATTAK.
Ennek a folyamatnak a következtében 2021-ben már 14 évnyi ausztrál átlagjövedelem kellett egy közepes ház megvásárlásához Sydney-ben, míg 1981-ben ez a szorzó még csak 5-szörös volt. Melbourne-ben 1981-ben három évnyi ausztrál átlagjövedelemből lehetett átlagos házat vásárolni, míg 2021-ben már tízévnyi fizetés kellett ehhez.
Az inflációval kiigazított ausztrál lakásárindex négyszeres növekedésen ment keresztül a nyolcvanas évek kezdete óta.
Már az önrész is megugorhatatlan akadály
Érdemes itt rögtön egy konkrét számpéldán keresztül megnéznünk azt, hogy hol is tart jelenleg az ausztrál lakhatási válság. És ehhez ne is a világ egyik legdrágább ingatlanpiacát, Sydney-t vegyük példaként, hanem az ausztrál dobogó második fokán álló Melbourne-t.
Egy átlagos ház ára ebben a városban 2023-ban lépte át az egymillió ausztrál dollárt (egy ausztrál dollárért jelenleg nagyjából 240 forintot kérnek). Ha valaki jelzáloghitelre szeretne egy ilyen ingatlant megvásárolni, annak 20 százalékot, azaz 200 ezer ausztrál dollárt kell letennie egy összegben, a maradék 800 ezer dollárra pedig 6,5 százalékos kamatláb mellett lehet 30 éves jelzálogkölcsönt kapni. Ennek a hitelnek a heti adósságszolgálata jelenleg 1200 ausztrál dollár, miközben ebben a városban a háztartások heti átlagjövedelme 1900 ausztrál dollár. Ez azt jelenti, hogy
AZ ÁTLAGOS HÁZ HITELÉNEK VISSZAFIZETÉSÉRE AZ ÁTLAGOS HÁZTARTÁSNAK JÖVEDELME KÖZEL KÉTHARMADÁT KELL, VAGY INKÁBB KELLENE ELKÖLTENIE.
Persze csak akkor, ha ki tudja fizetni a vásárláshoz szükséges 20 százalékos önrészt, aminek az összegyűjtéséhez egy átlagos háztartásnak a 2010-es évek elején még átlagosan hat évre volt szüksége, míg napjainkban ez már tíz évig tart. Az elmúlt másfél évtized ingatlanpiaci szárnyalása miatt egyre több ausztrál fiatal számára jelent megugorhatatlan akadályt már az önrész összegyűjtése is. Ami ugye valahol még csak a harminc évnyi adósrabszolgaságnak a „beugrója”…
Jelen pillanatban a 7,7 millió négyzetkilométeren elterülő Ausztrália lakossága 27,3 millió fő, ami még akkor is töredéke például az európai népsűrűségnek, ha az ausztrál kontinens 10-15 százalékát tekinthetjük kívánatos lakhelynek. Az ausztrál lakhatási válság egyik legfőbb oka az, hogy kvázi elfogyott a házépítésre alkalmas terület, ami tekintettel az óriási kiterjedésű országra, első ránézésre nonszensznek tűnik.
De csak első ránézésre. Visszatekintve 1981-be, akkoriban csak 14,9 millió fő volt Ausztrália lakossága, amelyből 8,2 millióan laktak a négy legnagyobb városban (Sydney, Melbourne, Brisbane és Perth). Azóta az ausztrál népességszám 83 százalékkal nőtt, míg a négy legnagyobb város lakóinak a száma 84 százalékkal emelkedett és elérte a 15,2 millió főt.
Az 1981 és 2024 közötti 43 évben Sydney lakossága 58 százalékkal, Melbourne-é 86 százalékkal, Brisbane-é 120 százalékkal, míg a jelenlegi legforróbb ingatlanpiacot jelentő Perth-é 127 százalékkal növekedett. Hétmillió főt kellett bő négy évtized alatt beköltöztetni a négy jelenleg már 2 millió főnél népesebb ausztrál városba, ami rögtön mutatja itt számunkra a lakóingatlan keresleti sokk első nagyon fontos összetevőjét.
Ebben a négy folyamatosan bővülő ausztrál nagyvárosban él jelenleg az ausztrál népesség 56 százaléka, ami hasonló problémákat szül az ingatlanpiacon, mint Szöul dominanciája Dél-Koreában.
Itt az állatorvosi ló: egy igazi demográfiai katasztrófa
A dél-koreai demográfiai válság messze a legsúlyosabb. Eddig semmilyen intézkedéscsomag nem tudta megállítani az összeesőben lévő születésszámot. A helyzet immár nagyon súlyos.
A jó helyen lévő építési telkek már rég elfogytak
A keresleti sokk egyik legfőbb tényezője az intenzív népességnövekedés, amelynek a katalizátora a tervezett „high-end” bevándorlás.
A JELENLEGI AUSZTRÁL LAKOSSÁG 31 SZÁZALÉKA KÜLFÖLDÖN SZÜLETETT.
(Erről a bevándorlási tényezőről később még lesz szó bővebben ebben az írásban.) A másik ausztrál specialitás a saját kerttel és telekkel rendelkező házak nagyon erős preferálása a soklakásos apartmanházak helyett. Ennek a preferenciának a következménye az, hogy a jó helyen lévő építési telkek már rég elfogytak a legnagyobb ausztrál városokban. Az 5,2 millió fős Nagy Sydney 12 ezer négyzetkilométeren (két Pest vármegyényi nagyság), míg az 5,3 millió fős Nagy Melbourne 10 ezer négyzetkilométeren (több mint két Veszprém vármegye) terül el jelen pillanatban. Mivel az egész ausztrál gazdaság fő ütőere ebben a két városban van, ezért ugye folyamatos a lakosság növekedése, Melbourne esetében például egymillió új beköltözővel számolnak a következő tíz évben. Az óriási szétterjedés mellett már nincs hová építeni.
A helyhiányt csak fokozza eközben a NIMBY-hatás. Ez a betűszó a „Not In My BackYard” kifejezésből származik, ami a kertvárosi övezetben már ott lakó polgárok – saját szempontjukból egyébként teljesen természetes – igényét fejezi ki arra vonatkozóan, hogy ne építsék túl, pláne társasházakkal a nyugodt környéküket. A jó helyeken már ott lakó és döntő többségüket tekintve az átlagosnál tehetősebb réteg érdekérvényesítő képessége pedig elég jó ahhoz, hogy tovább gyengítse az építési telkek permanensen magas keresletével szemben a szűkös területek kínálatát.
A nagy ausztrál ingatlanpiaci „éhezők viadala”
Az ausztrál ingatlanpiaci kínálatszűke a 2020-21-es világjárvány után még egy több tényezőből álló tovább zsugorodási sokkon esett át. Már a 2020-as és a 2021-es év is az építési költségek érdemi megugrását hozta szerte a világon, amit Ausztrália esetében még fokozott a szakirányú munkaerőhiány helyzetének a romlása. Erre jött rá 2022-ben az infláció és a nagyon szignifikáns monetáris szigorítás, ami az építkezések finanszírozási költségét is megnövelte. Ezek a drasztikus költségnövekedések 2022-ben és 2023-ban aztán szabályos csődhullámhoz vezettek az építőiparban, tekintettel arra, hogy sok építési vállalkozás rögzített árakon volt leszerződve az egyes projektekre, a megnövekedett költségeket aztán nem tudták áthárítani a vevőkre.
Ez a csődhullám pedig tovább fokozta az egyes nagy ausztrál építőipari vállalatok „land banking” néven futó saját profitjuk maximalizálása céljából folytatott gyakorlatát. A land banking során ezek a vállalatok sokszor hosszú éveken át jegelnek érvényes építési engedéllyel rendelkező, egyes esetekben százas vagy akár ezres nagyságrendű házra és lakásra vonatkozó projekteket azért, hogy a számukra létező legjobb körülmények között tudjanak értékesíteni.
A land banking során például Sydney-ben az aktuálisan megnövekedett költségek miatt csak a legjobb és ezáltal legdrágábban eladható helyeken váltják át az engedélyeket projektekre, míg az olcsóbb környékeket „pihentetik”. Számukra teljesen racionális ez a gyakorlat, hiszen az építési költségek között nincs számottevő különbség, míg az eladási árak között van. A nagy ausztrál ingatlanpiaci „éhezők viadala” közepette azonban ez egy nem elhanyagolható további kínálatcsökkentő faktor.
Bónusz jár a gazdagságért
A kínálatoldali gyengeségek áttekintése után térjünk vissza a keresletfokozó tényezőkhöz. Ezek közül kiemelkedik a befektetési célú ingatlantartás. Jelen pillanatban a 11 millió ausztrál lakóingatlan 30 százaléka tekinthető befektetési célú ingatlannak.
AZ AUSZTRÁL ADÓFIZETŐK LEGTEHETŐSEBB 1 SZÁZALÉKÁNAK A KEZÉBEN VAN A BEFEKTETÉSI CÉLÚ INGATLANÁLLOMÁNY 25 SZÁZALÉKA.
(Az ausztrál adófizetők 15 százalékának van egyébként befektetési célú ingatlanja.) Ez a ház és lakásbirtokos, ezáltal ingatlankiadó felső 1 százalék döntő többségét tekintve 50 évesnél idősebb, miközben a ház és lakásbérlők 60 százaléka 35 évesnél fiatalabb.
Valószínűleg a világon sok helyen hasonló a helyzet, van azonban a befektetési célú ingatlanokat tekintve egy ausztrál sajátosság, az úgynevezett „negative gearing” intézménye. Ez egy olyan adókedvezmény, amely a munka és más jövedelmekkel szemben engedi elszámolni a befektetési célú ingatlanok költségeit egyfajta adócsökkentő tételként. Ez pedig tovább támogatja azt a gyakorlatot, hogy a legjövedelmezőbb állásokban lévő ausztrál polgárok előszeretettel vásároljanak újabb és újabb házakat és lakásokat, amelyek birtoklásával a lakbéren túl bónuszként még csökkenteni tudják adófizetési kötelezettségüket.
Ahol tényleg kihívást jelent a bevándorlás
Az eddig felsorolt keresletnövelő és kínálatcsökkentő tényezők már önmagukban sakkot adnak az első házukra vágyó ausztrál fiataloknak. Például a 30-34 éves korosztály saját ingatlanbirtoklása 1971 és napjaink között 68 százalékról 49 százalékra esett. A mattot azonban egy az ausztrál gazdaságot komoly mértékben erősítő faktor adja, ami nem más, mint a „high-end” bevándorlás.
Normál esetben a 2010-es években 200-250 ezer főnyi nettó bevándorlás volt Ausztrália irányába. A legutolsó rendelkezésre álló adat szerint 2022 ősze és 2023 ősze közötti 12 hónapban 213 ezren érkeztek az országba, akik közül 142 ezren tudásalapon kaptak beutazási engedélyt jellemzően valamely hiányszakmába. Rajtuk kívül 53 ezren családi, családegyesítési alapon, míg 18 ezren humanitárius okokból léphettek be a szigetországba. Ez a bevándorlás már önmagában nagyon komoly léptékben növeli a lélekszámot Ausztráliában és a nagyvárosokban.
Van azonban egy másik komoly faktor is, a minőségi egyetemi oktatás, amelyből éves szinten 2022-ben 35 milliárd ausztrál dollárnyi bevétele származott 41 helyi egyetemnek. Jelen pillanatban 710 ezer külföldi, jellemzően ázsiai diák tanul ausztrál egyetemeken, amely éves szinten a bevándorláshoz hasonlóan nagyjából 200 ezer további érkezőt jelent, akiknek csak egy szűk része marad azonban az egyetem után is tovább az óceániai országban.
Ezek a diákok egyrészt döntő többségükben a leggazdagabb ázsiai családok gyermekei, akik az ingatlanpiacon elsősorban az albérleti szegmenset tarolják le a született ausztrálok előtt. Mivel a 2021-es évben a pandémia miatt kvázi nem volt friss új diák, ezért 2022-ben a szokott kvóta dupláját engedték be az országba, ami rövid távon hihetetlen nyomást gyakorolt a nagyvárosok albérleti piacaira, a folyamat pedig 2023-ban is folytatódott. Egyes becslések szerint
A 2022-BEN ÉS 2023-BAN FRISSEN ÉRKEZŐ DIÁKOK ELVITTÉK A SZABADON ÁLLÓ ALBÉRLETEK 70 SZÁZALÉKÁT AZ AUSZTRÁLOK ÉS A FRISS BEVÁNDORLÓK ELŐL.
Így állt össze az egyenként is komoly túlkeresleti tényezőkből és a kínálati sokkokból mostanára egy tökéletes vihar az ausztrál ingatlanpiacon, ami szomorú módon adott egy hatalmas újabb pofont azoknak a jellemzően 35 év alatti ausztráloknak, akiknek az írás elején leírt számpélda alapján már nem sok esélye maradt a saját ház vagy lakás vásárlására.
Immár az albérleti piacon is teljesen felborult a masszív túlkereslet hatására a korábban sem bérlőbarát egyensúly, ami ahhoz vezetett, hogy országos átlagban a pandémia kezdete óta eltelt bő négy évben 51,2 százalékkal nőttek az albérleti díjak. Összehasonlításképpen: a 2010-es években 10 év alatt volt 22,7 százaléknyi növekedés ebben a szegmensben. Ez pedig a bérleti fájdalmat extrém módon megnövelte néhány év alatt.
SZINTE AZ ÖSSZES AUSZTRÁL NAGYVÁROSBAN 1 SZÁZALÉK ALATT VAN A SZABADON ÁLLÓ BÉRELHETŐ LAKÓINGATLANOK ARÁNYA. A HETI ÁTLAGOS ALBÉRLETI DÍJ PEDIG EGYRE TÖBB HELYEN HALADJA MEG A HETI ÁTLAGOS HÁZTARTÁSI JÖVEDELEM 35 SZÁZALÉKÁT, AMI EXTRÉM FÁJDALOMRÓL TANÚSKODIK.
Az ausztrál lakóingatlanok piaca egy szélsőséges példa arra a lakhatási válságra, ami a fejlett világ egyre több nagyvárosát sújtja. A probléma pedig kéz a kézben jár együtt a születésszámok bezuhanásával és a termékenységi ráta csökkenésével. A lakhatási helyzettel való elégedetlenség közben nőttön-nő az ingatlannal nem rendelkező ausztrálok körében. A helyzet orvoslására pedig nem igazán látszik hatékony megoldás jelenleg.
Olvass minden nap a világ történéseiről egy Concorde-os szemüvegén keresztül!
Ha nem szeretnél lemaradni a legjobb írásainkról, iratkozz fel hírlevelünkre és minden héten egyszer elküldjük heti válogatásunkat.
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
