Kiszámíthatatlan a környezet, a legtudatosabb magyarok egyre inkább devizában fektetnek be

A kiszámíthatatlan környezet, a Magyarországgal kapcsolatos félelmek és kockázatok, a forint tavalyi nagy volatilitása és a magas infláció mind a devizák felé terelik a hazai befektetőket, a Concorde legtudatosabb ügyfeleinél már 50-70 százalék a devizában denominált eszközök súlya, mondta el a Portfolio-nak Régely Károly, a Concorde vezérigazgatója, akivel a prémium magyar állampapír alternatíváiról, a magyar részvénypiacról, különleges befektetési konstrukciókról és a hazai befektetési piaci versenyről is beszélgettünk. Részben az ügyfélportfóliók devizás irányba való eltolódására reagálva a Concorde egy közös vállalatot alapított, a Recorde Alapkezelő elsődlegesen ingatlanfókuszú befektetési alapkezelő, leendő ügyfelei a világ topligájába tartozó amerikai, vagy nyugat-európai ingatlanfejlesztők mellé tudnak beszállni. Az alapkezelő terveiről a Recorde vezérigazgatója, Kutas Gábor beszélt a Portfolio-nak.

A cikket Nagy Viktor készítette, és eredetileg a Portfolio.hu oldalán jelent meg 2023. október 4-én.

Az elmúlt hónapokban masszív két számjegyű volt az infláció Magyarországon, alaposan beleharapott mindannyiunk megtakarításaiba. Hogyan reagáltak a Concorde ügyfelei, ti mit ajánlottatok nekik ebben a környezetben?

Régely Károly: Mi kedvező helyzetben vagyunk, mert a pénzügyileg tudatos, nagyobb megtakarításokkal bíró ügyfélkört szolgáljuk ki, és ahogy az a statisztikai adatokból kiderül, ennek a körnek a megtakarítási képessége az elmúlt két évben is megmaradt, vagyontömege folyamatosan nőtt. Ez igaz volt a Covid-, a háborús és a mostani inflációs helyzetre is. Tehát az alapok jók és erősek, ügyfeleink ki tudják használni azokat a lehetőségeket, melyeket a jelenlegi változékony környezet biztosít számukra. Az idei évben majdnem minden eszközosztállyal infláció feletti hozamot lehetett elérni. Reálhozamot biztosítanak a Prémium Magyar Állampapírok, melyekről nagyon sok szó esik, talán indokolatlanul sok, hiszen, ha megnézzük a részvény-, kötvény- és vegyes alapok idei teljesítményét, sok esetben magasabb hozamot lehetett elérni velük, mint az inflációkövető állampapírokkal. A magyar tőzsde idén 30 százalékot meghaladó mértékben emelkedett, de szépen teljesítettek a nemzetközi piacok is. Összességében úgy látom, hogy a környezet mind a privátbanki ügyfelek, mind az őket kiszolgáló befektetési szektor számára kedvező.

Minden időszaknak meg vannak a slágerkonstrukciói, a különböző swapolások, fedezések, az elmúlt hónapokban mik voltak a legnépszerűbb befektetési konstrukciók?

Régely Károly: Nem feltétlenül kellett összetett konstrukciókban gondolkodni. A magas hozamok miatt alacsony, egyszámjegyű értékeltség alakult ki a magyar tőzsdén, 5-6-os P/E rátán forogtak a vezető papírok, itt elsősorban az OTP-t és a Magyar Telekomot érdemes kiemelni. Az OTP-ről például nem sokan gondolták volna májusban, hogy négy hónap leforgása alatt több mint 40 százalékot fog emelkedni az árfolyama, de indexszinten is jó volt a teljesítmény.

A részvény nyilván egy kockázatos eszközosztály, de ha ennél alacsonyabb kockázatú termékek között válogatunk, akkor jó befektetésnek számítottak a devizás vállalati kötvények.

Tavaly, az akkor még 13-15 százalékos EURHUF swap differenciát kihasználva, az akkor kibocsátott vállalati kötvények visszafedezve 19-20 százalékos fix forintos hozamot biztosítottak.

Ugyanakkor ez a konstrukció nem mindenki számára volt elérhető, csak szakmai befektetők élhettek ezzel a lehetőséggel, de például kötvényalapok fektethettek ilyen eszközökbe. Ezt látva hozta a magyar kormány azokat a bizonyos intézkedéseket, melyekkel a magyar állampapírok irányába terelte vissza az alapkezelőket. Ezért is gondolom, hogy méltánytalanul kevés figyelem irányult a kockázatos eszközökre, aminek az lett a következménye, hogy a lakosság jelentős része kimaradt az extra emelkedésből.

Az elérhető statisztikák azt mutatják, hogy a privátbanki szektorban jelenleg relatíve magas a készpénz aránya. Ti ezt hogy látjátok? Mekkora potenciál van ebben?

Régely Károly: Nálunk nem alakult ki extrém magas készpénzállomány, de a historikus átlagnál azért magasabb volt, és tavaly ősszel tetőzött. Nyilván, ha az infláció miatt tartósan fennmarad egy magas kamatkörnyezet, a befektetői tudatosság szempontjából egyre mélyebbre jut el az információ, hogy kockázatmentesen is lehet hozamot elérni. Éppen ezért a forintban denominált készpénzállomány nagyon gyorsan apadni kezdett, a korábbi szint fele befektetésre került. Jelen pillanatban nálunk a tudatosabb befektetői magatartás miatt az elmúlt tíz év átlagához képest szignifikánsan, 30-40 százalékkal alacsonyabb a készpénzállomány. Ez másként alakul például a bankszektorban, ahol a profit jelentős részét adja a készpénzállomány kamata. Ami ezzel párhuzamosan nőtt, az a devizában történő megtakarítási hajlandóság. A tavalyi évtől kezdődően 2012 óta nem látott mértékben fordultak a befektetők a devizák irányába. Erre mi tudatosan készültünk, évekkel ezelőtt ezért alapítottuk az írországi leányvállalatunkat. Az elmúlt évben a Concorde Investment Ireland által kezelt vagyontömeg szignifikánsan nőtt, de nemcsak a kifelé áramlás volt megfigyelhető, a hazai szolgáltatóknál vezetett számlákon is látványos volt az elmozdulás a devizás termékek irányába. A privátbanki területen, ahol a legtudatosabb befektetők vannak, jelenleg nálunk 50-70 százalékot ér el ma már a devizában denominált eszközök súlya.

Tudnánk néhány evidenciát sorolni, de szerinted mi az oka annak, hogy a befektetők egyre inkább a deviza irányába mennek el?

Régely Károly: Kiszámíthatatlan környezet, a Magyarországgal kapcsolatos félelmek és kockázatok, illetve a forint tavalyi nagy volatilitása. Nyilván a magas infláció mellett.

Az ügyfelek cashflow-ja is egyre inkább devizában van?

Régely Károly: Vannak olyan ügyfelek, akiknek a vállalkozása exportorientált, ott az árbevétel devizában képződik. Ráadásul ennek az ügyfélkörnek a költéseiben is jóval nagyobb részben dominálnak a devizában denominált kiadások. Külföldön építkeznek, nyaralnak, ott járatják a gyerekeiket egyetemre.

A lakosság jellemzően nagyobb forintgyengüléskor menekül devizába, akkor szólnak arról a hírek, hogy tömegek nyitnak számlát az osztrák-magyar határ túloldalán. Most viszont nem gyengül drámaian a forint, mi történik, hogy a smart money mégis devizába teszi át a megtakarításait?

Régely Károly: Számos ügyfelünk érdekelt a reálszférában Magyarországon, és azt tapasztalja, hogy kiszámíthatatlan a gazdálkodási környezet. Nyilván ehhez hozzájárul Magyarország nemzetközi megítélésének a romlása éppúgy, mint az egyszeri és kiszámíthatatlan kormányzati intézkedések. Van olyan cég, amelyiknek még a 2010 környékén két évre bevezetett különadót nem kivezették, hanem kapott egy második különadót. Ez egy józan kockázatkezelés, egy természetes hedge az ügyfelek részéről.

Érdekes, hogy öt évvel ezelőtt homlokegyenest más folyamatot láttunk, amikor nemzetközi szinten nem volt hozam, nálunk pedig kialakult a kettős kamatrendszer és azt láttuk, hogy svájci megtakarításokat hoztak haza. Sok esetben a forintban vásárolt eszközöket visszafedezték devizára, és még úgy is magasabb hozamot tudtak elérni, mintha egy svájci privátbankban tartották volna a pénzüket. Ez a folyamat teljes fordulatot vett, és ebben egyértelműen az ország külső és belső megítélésének romlása játszik szerepet.

Ha már devizás befektetésekről beszélünk, jövő év elejétől megszűnik a kettős adóztatás elkerüléséről szóló amerikai-magyar egyezmény. Mennyire érinti ez az ügyfeleiteket?

Régely Károly: Amennyiben devizában denomimált állományokról beszélünk, értelemszerűen a dollár is megtalálható, és a dollárban denominált eszközök súlya is nőtt a portfóliókban. Ugyanakkor még nincs pontos képünk arról, hogy milyen mértékben lesz érintett az ügyfélállomány.

Történtek már portfólióátrendezések óvatosságból?

Régely Károly: Nem. Mindenki megvárja, hogy lesz-e törvénymódosítás vagy sem. Kis beavatkozás a magyar törvényi háttérbe érezhető mértékben javíthatná a kettős adóztatás elkerüléséről szóló amerikai-magyar egyezmény megszűnésének befektetőkre vonatkozó negatív hatásait.

2023. júliusától a kamatjövedelmekre is kiterjesztik a szocho-fizetési kötelezettséget. Ez hogyan érinti az ügyfeleket?

Régely Károly: Nálunk általában tartós befektetési számlákon történik a megtakarítás. Miközben a banki szférában komoly hullámokat vet a szocho, nálunk marginális volt a hatása.

Összességében hogyan értékeled a befektetési szektor működési környezetét?

Régely Károly: A kettős kamatrendszert, annak torzító hatásait nem lehet nem észre venni. Az elmúlt években olcsó hitelekkel lehetett finanszírozni és élénkíteni a gazdasági növekedést, eközben a megtakarítóknak látványosan magasabb hozamot ígértek. Ilyen időszakban a tőzsde, mint alternatív finanszírozási forrást biztosító eszköz a vállalatok számára nem vonzó célpont. A befektető által a kockázatmentes hozamból kalkulált elvárt hozam jóval magasabb, mint ahol a piaci szereplő hitelhez juthat. Hosszú távon ez semmiképpen sem jó. Rövidtávon lehet gazdaságot stabilizáló hatása egy-egy olyan unortodox lépésnek, mint a különadók vagy egyéb piacot torzító döntések, de hosszú távon fenntartva ezeket, soha nem kivezetve, nemcsak bizonytalanságot szülnek, hanem torzítják a gazdasági döntéseket. Ráadásul sokszor látunk olyat, hogy egy rossz döntés további rossz döntések sorozatát vonja maga után. Szerintem ahhoz, hogy itt komoly változás legyen, fontos lenne az, hogy ha valamit átmenetileg vezetünk be, az politikai okokból ne ragadjon benn a rendszerben. Számos ponton távolodunk a piac normális működésétől. Amikor ezt felismerjük, akkor nem a meghozott rossz döntéseket korrigáljuk, hanem újabb rossz döntésekkel próbáljuk toldozni a kialakult rendszert, mert a visszalépés politikailag nem felvállalható. Ennek következtében alakulnak ki a magyar tőzsdén a durván nyomott árazások, az alacsony, egy számjegyű P/E ráták.

Mondhatjuk, hogy a hazai befektetések világában szinte minden a PMÁP-ról szólt, az az origója a beszélgetéseknek, azt kell megvernie hozamban minden más befektetésnek. Milyen versenytársnak tartjátok a PMÁP „otthonát”, az Államkincstárat?

Régely Károly: Ügyfélszempontból nagyon olcsó versenytársnak tartjuk őket, az ingyenes számlavezetéssel nehéz versenyezni. Az ügyfelek nem fizetnek Beva díjat az ott lévő állomány után, bárki kedvező feltételekkel nyithat és vezethet számlát, ugyanakkor a kínált eszközstruktúra mind kockázatban, mind hozampotenciálban nagyon egysíkú. Ahogy a beszélgetés elején is elhangzott, számos eszközkategória verte idén a lakossági állampapírok hozamait. A mi ügyfeleink portfóliójában is jelen vannak az állampapírok, vagyonkezelés esetében 25-40 százalékos a súlyuk. Egy kedvező hozam-kockázat konstrukciójú termékről beszélünk, aminek ott a helye a portfóliókban, de némi kockázata azért van, miután a visszaváltási, likviditási kockázat nincs teljesen kiküszöbölve. Véleményem szerint egy szakmailag jól összeállított portfólió hozama jobb lehet, mint a lakossági állampapíroké. Az elmúlt 12 hónap legalábbis ezt bizonyítja.

Az ügyfelek hogyan használják az Államkincstárt? Jellemző, hogy ott veszik meg az állampapírt?

Régely Károly: Tudatos ügyfeleink vannak, akik jól diverzifikált portfóliót akarnak kialakítani és ezt jellemzően nálunk tudják megtenni. Itt egy helyen érhetik el a külföldi és hazai részvényeket, devizában és forintban denominált kötvényeket, befektetési alapok széles körét. Sok ügyfelünk portfóliójának része a magyar állampapír, de azt itt tartják nálunk.

Nemcsak a kincstárat, de az Interaktív Brokers-t, az MBH-t vagy a megerősödött OTP Global Markets-et is említhetjük, ha versenyről beszélünk. A fontosabb szegmenseitekben milyen versenyhelyzetet láttok?

Régely Károly: Az online szolgáltatók esetében egy kiéleződött versenyt követően nagyjából letisztult a piac, kevés szereplő maradt életben. A pénzügyi szolgáltatások jelentős része az idők folyamán volumenbiznisszé alakult, nagyon kicsi marginnal nagy tételben lehet csak profitot elérni. Ha megnézzük az elmúlt 15 évet, legalább 30 brókercég hullott ki a piacról, akik nem tudták növelni a kezelt vagyontömeget. Az IT kihívások, a szabályozói környezet mind-mind drágítja a működést, miközben az új szereplők, akik jöttek a nemzetközi kereskedési rendszereikkel, nagyjából meghódították a piacot. Ráadásul a magyar szolgáltatóknak a tranzakciós illetékkel olyan mértékben emelkedtek a költségei, hogy az üzleti modellt már nem tudták fenntartani. Például az online kereskedő ügyfeleknek a tranzakciós illetéke a háromszorosa volt, mint az addigi kötési díj, ami nem kitermelhető. Csak egy-két nagy név maradt, az összes többi szolgáltató kiszorult a piacról, vagy felvásárolták őket. Utoljára a Randomról beszélhetünk ebben a kontextusban.

A befektetési alapok piaca nem is annyira a szereplők, hanem inkább a lényegesen alacsonyabb költségekkel operáló passzív alapok által támadott. Itt is fennáll az a veszély, hogy a magyar befektetési alap drágábban dolgozik, de valójában a kisbefektetők számára ott is a tranzakciós illeték sújtja. Kíváncsian várjuk, hogy mikor jelennek meg tömegesen Magyarországon ebben a szektorban, értem ezalatt a likviditási, pénzpiaci vagy rövid kötvény alap kategóriában a nemzetközi ISIN kóddal bíró versenytársak termékei.

Az intézményi piacot a MiFID II letarolta, szinte mindenhol az algo-kereskedés vette át a főszerepet. A nemzetközi szereplők hazai tőzsdei forgalomban betöltött részesedése amúgy is drasztikusan csökkent, így ennek az üzletágnak a profittartalma gyakorlatilag megszűnt létezni. Itt a versenyt szintén olyan globális cégek támasztják, akik az egész régiót nagyon olcsón tudják kínálni a partnereiknek, de azt látjuk az eredménykimutatásaikban, hogy ezen nem tudnak eredményt felmutatni.

A privátbanki szektorban a versenytársaink a nagy nemzetközi házak, főleg akkor, amikor a lakosság egyre nagyobb arányban devizában takarít meg. A külföldi szolgáltatóknál viszont nagyon nagy a belépési küszöb, a magyar privátbanki ügyfelek nagy része kiszorul, ilyen szempontból előnyben vagyunk. Aki kimondottan ragaszkodik ahhoz, hogy a pénzét külföldön tartsa, abba a versenybe az írországi szolgáltatónk tud bekapcsolódni. A hazai piacon a privátbanki szegmensben erősek a nagybankok, de mi sokkal szélesebb eszközpalettával tudunk dolgozni, mint ők. A banki szolgáltatók nem biztos, hogy az ügyfél számára hatékony megoldásokat kínálnak a rövidtávú megtakarításokra, hiszen amíg nálunk csökkent a készpénzállomány, addig a bankoknál nőtt.  Teljesen más a dinamika egy kisebb szolgáltatónál, amelyik csak akkor tud hosszú távon életben maradni, ha az ügyfelek is jól érzik magukat és reálhozamot tudnak elérni a megtakarításaikon. Mi a jó hozamainkkal versengünk a befektetők kegyeiért.

Összességében elmondhatjuk, hogy a technológia fejlődése (online platformok, algo kereskedés), a szabályozói környezet folyamatos változása és szigorodása, a passzív alapok terjedése, az ÁKK számlavezetési lehetősége a lakossági megtakarítók számára, a hazai bankok erőteljesebb megjelenése a befektetői piacon mind versenyt teremt. A verseny ugyanakkor jó. Így fejlődünk mi is és ebből profitálnak az ügyfeleink is.

Milyen új megoldásokat, szolgáltatásokat kényszerít ki az, hogy az ügyfelek egyre inkább devizában takarítanak meg?

Régely Károly: 2015-ben alapítottuk az ír leányvállalatot azért, hogy azoknak az ügyfeleknek is tudjunk megfelelő szolgáltatást nyújtani magyar számlanyitással és tanácsadással, akik külföldre szeretnék vinni a megtakarításaikat. Ugyanakkor folyamatosan keressük azokat a lehetőségeket, hogy a magyar számlákon is megfelelő hozamokat tudjanak elérni az ügyfelek nemcsak forintban, hanem devizában is. Részvények és kötvények területén, de akár ezekhez kötött befektetési jegyek tekintetében is megfelelő eszköztár állt a rendelkezésünkre, egy láb viszont mindig hiányzott a Concorde életéből, ezek az ingatlanhoz köthető befektetések. Általában külső partnerek termékeit értékesítve kis mértékben azért árusítottuk ezeket az eszközöket, de úgy éreztük, hogy ez hiányzik a saját portfóliónkból. Ilyen környezetben keresett meg minket Kutas Gábor, akivel együttműködve alapítottunk egy közös vállalatot.

Kutas Gábor: Idén márciusban hoztuk létre a Recorde Alapkezelőt, április végén beadtuk az MNB-hez az engedélykérelmet, és pont a napokban meg is kezdtük a hivatalos működésünket. Ez egy kifejezetten alternatív eszközökbe fektető befektetési alapkezelő, elsődlegesen ingatlanfókusszal, de egy elég speciális üzleti logikával. Nem az a tervünk, hogy pár nagy versenytársunkhoz hasonlóan középtávon sok pénzt gyűjtsünk össze egy-két nagy alapba, majd azokat elköltve fektessünk be, hanem megfordítanánk ezt a relációt. Egy platformot szeretnénk létrehozni először Magyarországon, aztán kilépve a tágabb régióba, Közép-Európa legjobb ingatlanfejlesztőinek a legígéretesebb projektjeit töviről-hegyire átvilágítjuk, leválogatjuk, és azokra dedikáltan, egyesével célalapokat hozunk létre. Majd ezekben az alapokban az általunk elérhető intézményi és magánbefektetői kör felső szegmensét összekötjük az imént említett legprofibb projektszponzorokkal. Ezáltal olyan hozzáférést tudunk adni egy nagyon speciális eszközosztályhoz, amire eddig kevésbé volt lehetőség. Nemcsak arról van szó, hogy egy unikális, jellemzően megugorhatatlanul magas belépési küszöbű eszközosztályhoz adunk így hozzáférést, hanem kifejezetten földrajzi újdonságokkal is ki fogunk tudni jönni mind a régióban, mind Európában. A magyar befektetők a világ topligájába tartozó amerikai, vagy nyugat-európai ingatlanfejlesztők mellé tudnak kvázi csendestársként beszállni egy nagyon jó kockázatközösségi modellen belül. Ez unikum, ezt még a régióban sem csinálta meg senki, bízunk benne, hogy nekünk sikerül.

Topligás fejlesztők mellé nyilván nem szállhat be bárki, hol húzzátok meg a belépési küszöböt?

Kutas Gábor: Azáltal, hogy kizárólag zárt körben kibocsátott alapokban gondolkodunk, és az EU-s direktíva itt nagyon szigorú, 100 ezer euró fölötti kategóriáról beszélünk, ami egy nagy szűrő, de az országban tízezerszám, a régióban pedig még nagyobb számban vannak jelen olyan befektetők, illetve portfóliók, ahová ez simán beilleszthető. Első körben magyar ügyfelekkel indulunk, de folytattam tapogatózó ismerkedést cseh, lengyel, szlovák, román potenciális befektetőkkel, illetve befektetési szolgáltatókkal, eddig nagyon pozitív volt a visszhang. A belépési küszöb azonban nemcsak euróban kifejezhető, hanem tartási időben is. Ezek rövid, 2-4 éves futamidejű projektalapok, fontos, hogy tényleg minden befektetőnk elfogadja, hogy a pénze ez idő alatt be van zárva. Az ugyanis az öngyilkosság biztos receptje, ha folyamatos likviditást adnánk egy illikvid eszközosztályban. A 100 ezer euró ezért is megfelelő limit, mert segít megszűrni azokat, akik vagyoni helyzetükből fakadóan együtt tudnak élni ezzel a kitétellel.

Magyarországon most nem feltétlenül arról szólnak a hírek, hogy az ingatlan jó befektetés lenne, főként a lakóingatlanpiac szenvedése miatt.

Kutas Gábor: Valóban, az elmúlt másfél évben kevésbé igaz a lakóingatlanpiaci szárnyalás, de előtte közel 8 évig nagy fejfájást okozott a befektetési szolgáltatóknak, hogy áramlott ki a pénz az ingatlanba, és nem nagyon tudtak ezek helyett jó alternatívát nyújtani. Így viszont meglesz a lehetőség az ingatlanbefektetésre, ráadásul profikkal karöltve. Van egy elég markáns befektetői kör, a világnak ezen a részén nagyobb, mint Nyugat-Európában, amely ódzkodik a részvénybefektetésektől, mégsem preferálna egy csak kötvényekből álló portfóliót, pláne a hozamát.

Nálunk a fókusz jelenleg nem a lakóingatlanon van, a legperspektivikusabbnak most az ipari/logisztikai szegmenst látjuk, illetve szelektíven a kereskedelmi ingatlanpiacot, ezen belül is a kisebb méretű, strip mall típusú bevásárló központokat, mert a hozam-kockázat itt kiemelkedően jó. A logisztikai piacon évi 10 százalékos bővülést várunk. Ami még jellemző ebben a szektorban, hogy a bérleti szerződések inflációval indexáltak, ami által be van égetve egy inflációs védelem. Így még akkor is, ha a tranzakciós hozamszintek emelkednek, ami alapesetben értékcsökkenést jelentene, a bérletidíj-emelkedés ezt nagy részben kompenzálja. Egy újra javuló környezetben, inflációmérséklődés és az ezzel párhuzamosan várható hozamcsökkenés esetén előreláthatólag nagyon nagyot tudnak majd szakítani a befektetőink.

De teljesen nyitottan, opportunistán gondolkodunk, abba fektetünk majd, ami az adott pillanatban a legjobb hozam-kockázattal bír. A kiugróan jó sztorik úgyis megtalálják a megvalósulás útját, a mi feladatunk ezeket becsatornázni és elérhetővé tenni.

Az ügyfél egy ingatlanba vagy egy ingatlanportfólióba fektet be?

Kutas Gábor: Általában egy konkrét projektbe, de pont az első induló alapjaink egyike egy diverzifikált portfólió lesz, 6-8 különböző ipari ingatlanba fektetve, kizárólag Nyugat-Európában. A projektjeinknél jellemzően nemcsak a fejlesztő globális, vagy regionális multi, hanem a már előre leszerződött, hosszútávú bérlő is nagy nemzetközi név, komoly bonitással. Ezekkel a szereplőkkel, mérsékelt kockázattal, kétszámjegyű euróhozam érhető el. A hozzánk beérkező projektmegkereséseket alaposan megvizsgáljuk majd, és biztos vagyok abban, hogy sokat el fogunk utasítani. Nincs rajtunk költési nyomás, ellentétben a nagy alapokkal, ahol ott a pénz, és muszáj befektetni, akkor is, ha úgy gondolják, hogy nem ideális az adott termék vagy az időzítés. Nálunk ilyen nem lesz, mi akkor fogunk csak alapot létrehozni, ha 100 százalékig meg vagyunk győződve róla, hogy ez jó a befektetőinknek. Lehet, hogy lesz olyan év, amikor egy alapot sem fogunk indítani, máskor meg az átlagos évi 4-6-nál többet, ha olyan magas a kimagaslóan jó hozam-kockázattal kecsegtető projektek száma. Meglátjuk, egy dolog van csak a Recorde-ban gránitba vésve: a befektetők tőkéjének védelme mindig elsődleges.

Kizárólag devizás befektetésként érhetők el az alapok? Mekkora hozamot kínálhatnak az új termékek?

Kutas Gábor: Kezdetben euróalapúak lesznek a befektetéseink, mert jelenleg forintalapon versenyképes ingatlanalappal kijönni nagyon nehéz, vagy olyan magas hozamot kellene tudni kínálni a befektetőknek, ami fejlesztői oldalon már nem éri meg. Euróban az idénre, jövőre tervezett projektalapjaink becsült hozama éves 10-15 százalék között mozog majd.

Miért éri meg a fejlesztőknek egy ilyen kooperáció?

Kutas Gábor: Mert egyrészt arra tudnak fókuszálni, amihez igazán értenek és amivel szeretnek foglalkozni, másrészt kapnak egy elég komoly adóhatékonyságot, harmadrészt a munkájukért cserébe, a befektetett tőkéjükre jutó rendes hozamot meghaladóan tudnak extraprofitot realizálni az egyedileg kialakított sikerdíj konstrukciók által. Mindezt úgy, hogy az alapjaink befektetői még mindig nagyon magas hozamot tudnak elérni. Itt két számjegyű euróhozamokról beszélünk, akár éves 15 százalékról, az ingatlanfejlesztők pedig bőven éves 25-30 százalékot tudnak keresni, mert tőkearányosan kevesebb pénzt tesznek bele. Itt szeretném kiemelni, hogy elvárás részünkről, hogy a kockázatközösség részeként a projektszponzorok „fájóan” nagy összeget fektessenek be maguk is. Ezáltal tudunk létrehozni olyan konstrukciókat, ahol a befektetők tényleg kiélvezik azt, hogy egy hajóban eveznek a profikkal. Ez egy lépcsőzetes hozameltérítés struktúra, projektenként tudjuk majd kalibrálni a mindkét fél számára ideális profit és kockázat megosztást. Míg a befektetők lemondanak a teljes realizálható hozam egy részéről kvázi sikerdíjként, addig a projektszponzorok is cserébe feladnak valamit: hozamelsőbbséget adnak, vagy akár a saját tőkéjük rovására nyújtanak részleges tőkevédelmet a passzív befektetőknek. Azok a profik, akik mellé be lehet majd szállni, sok esetben tényleg a legnagyobb nemzetközi fejlesztők közül kerülnek ki.

Első körben a Concorde már meglévő ügyfeleit célozzátok?

Kutas Gábor: Úgy gondoljuk, hogy az ilyen struktúrájú ingatlanbefektetések behatárolható kockázata, kiemelkedő hozama, belátható futamideje és a projektszponzorok minősége, olyan erős konstrukció, ami külső ügyfeleket is érdekelhet, ezért akár ügyfélszerzésre is alkalmas lehet. Mindemellett nemcsak a privátbanki csatornákra támaszkodunk, hanem mind hazai, mind régiós intézményi befektetőket is meg akarunk szólítani.

A Recorde termékei nem fogják kannibalizálni a Concorde alapkezelőjének, az Accorde-nak a termékeit? Amikor a tanácsadó beszélget az ügyféllel, hogy mibe tegye az x százezer eurót, mi alapján dönt majd a két szolgáltató kínálata között?

Régely Károly: A legkisebb megtérülésű eszköz az állampapír, mégis jelen van a portfóliókban, mert hozzájárul a hozamhoz, és egy diverzifikált portfólió kötelező eleme. Ugyanúgy az ingatlannak is helye van a portfóliókban. Ez nem kiszorít valamit, ha mégis, akkor gyengébb minőségű külső eszközt fog kiszorítani. Vannak ügyfelek, akiknek a portfóliójában az arany a mai napig meghatározó eszköz, a fiataloknál a bitcoin is megjelenik. Mi azt valljuk, hogy egy jól felépített portfólióba széles eszköztárból kell összeválogatni a legjobb elemeket.

Kutas Gábor: Véletlenül sincs arról szó, hogy a Recorde az Accorde-ot kannibalizálja, ezek teljesen komplementer pályák, mi soha nem fogunk értékpapíralapokat létrehozni.

Milyen számokkal lennétek elégedettek?

Régely Károly: A Concorde valamennyi leányvállalata profitábilisan működik, idén már az ír is, azt gondoljuk, hogy az új vállalat is profitot fog termelni. De fontos szempont volt az is, hogy jó minőségű, jó hozamú, korlátozott kockázatú eszközöket tudjunk biztosítani az ügyfeleknek, hogy valami egyedit tudjunk nyújtani, ami megkülönböztet minket a többi szereplőtől. Meggyőződésünk, hogy olyan termékeket nyújtunk ezzel az ügyfeleknek, ami egybevág a megtakarítási célkitűzéseikkel, hiszen egyre inkább euróban gondolkodnak az ügyfelek. Észszerű kockázat mellett két számjegyű éves hozamot érhetnek el ezekkel a termékeinkkel.

Kutas Gábor: A világ abba az irányba megy, hogy a passzív, indexkövető kötvényalapokat, részvényalapokat nem lehet majd egyszerűen megverni, főleg költség- és technológia oldalon, ezért egyre nagyobb szükség lesz arra, hogy alternatív eszközökkel, sztorikkal kiegészítve lehessen a portfóliókat optimalizálni, és egyidejűleg kimagasló hozamot termelni. Azon dolgozunk minden erőnkkel, hogy ennek az egyik regionális bajnoka a Recorde Alapkezelő legyen.

A kormány módosította az ingatlanalapokkal kapcsolatos szabályozást, ez hogyan érinti a Recorde működését?

Kutas Gábor: Ez a változás nem érint minket közvetlenül, mert egyrészt nem vonatkozik zárt körben kibocsátott ingatlanalapokra, másrészt minden tervezett alapunk legalább 1,5-2 éves futam-, vagy visszaváltási idejű lesz.

(Borítókép: Todoroff Lázár)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.