Airbnb-arbitrázs: véget vetnek New Yorkban a milliárdos biznisznek
A könnyen elérhető és gyors pénzkereseti lehetőségek esetében általában két problémával kell szembesülnünk:
- az egyik, hogy mindig van valaki, aki a többieket megelőzve felismeri és kihasználja azt, így egy szempillantás alatt megszűnik az aranybánya.
- A másik és talán aggasztóbb, hogy a legtöbb ilyen illegális, de ha esetleg a törvény még nem tiltja, akkor majd fogja.
Ha egy biznisz túl nagyra nő, az előbb-utóbb mindenkinek feltűnik, senki sem akar kimaradni, és gyakran már rendszerszintű problémákat hoz magával. Nem volt ez másképpen New Yorkban az Airbnb bérleti arbitrázzsal sem, melyet mondhatni ellehetetlenített a New York-i városvezetés szeptemberben életbe lépő új törvénye.
Az Airbnb-arbitrázs üzleti modellje meglehetősen egyszerű alapokon nyugszik, a hosszú távú lakásbérlés díja a legtöbb nagy városban arányaiban alacsonyabb, mintha csak egy rövid tartózkodásra (nyaralásra/városlátogatásra) vennénk igénybe bármely lakhatási szolgáltatást. Minimális kezdőtőkével és lakberendezési érzékkel a hosszú távra kibérelt lakást a városba látogatóknak néhány napos tartózkodásra gyakran csillagászati áron kiadhatjuk. Sok fiatal egyetemista is milliárdos bizniszt épített fel erre a felismerésre támaszkodva.
A millió dolláros kérdés ezután csak az, hogy miért nem követte mindenki a példájukat? Egy rövid tőkepiaci analógiával szemléltetve a szituációt: előfordulhatnak félreárazások a piacokon, például egy részvény valamilyen okból alulértékelt, a szemfüles befektetők ezt gyorsan kihasználják és elkezdik venni a papírt addig, míg az a fair értékének megfelelő áron nem forog. Az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás is hasonló tendencián alapult, aki időben észrevette az árazásbeli különbséget a rövid- és hosszú távú lakásbérlés piacán, majd megfelelő időzítéssel bérelte ki hosszabb távra az ingatlant, annak a rövidtávú lakáskiadás még különösen jövedelmező biznisz lehetett. A széleskörű felismerés hatására azonban megnőtt a kereslet a hosszú távra bérelhető lakások iránt, amivel párhuzamosan szálltak el hosszú távú ingatlanbérlés költségei is. Ez azt eredményezte, hogy a magasabb árak és a kínálat szűkössége miatt igencsak nehézzé vált a piacra való belépés, nem beszélve az újonnan bevezetett korlátozó törvényről.
A New Yorkban zajló események számos szereplő aspektusából megközelíthetőek. A városvezetés a lakhatási krízis enyhítését célzó intézkedésekkel próbálja mérsékelni a rövidtávú bérbeadások árfelhajtó hatását. Azonban a helyzetet tovább súlyosbítja a rekordmagas, hét százalék fölött tartózkodó 30 éves jelzáloghitel-kamat, így nem meglepő módon augusztusban sokéves mélypontra került a Goldman Sachs US home affordability indexe. A magas hitelkamatok a lakásvásárlást tervezőket inkább annak elhalasztására sarkallhatják, a bérlés irányába billenthetik a mérleget, melynek hatására tovább nőhetnek a bérlés költségei.
Az új New York-i törvény szerint 30 napnál rövidebb időre csak abban az esetben adható ki egy ingatlan, ha azt regisztrálták a központi nyilvántartásban, valamint a lakást kiadó személy is az ingatlanban tartózkodik. Meglehetősen komoly ellenszenvet váltottak ki az intézkedések az érintett felekből, hiszen sokan használták keresletkiegészítésként a kínálkozó lehetőséget tanulmányaik finanszírozására, vagy jelzáloghitel törlesztésre. Az AirDNA kalkulátora alapján havonta akár több ezer dollárnyi passzív jövedelemmel gazdagodhatunk egy garzonlakásból a különböző online kiadási felületeken. A legnagyobb rövid- és hosszú távú online lakáskiadási platform, az Airbnb sem hagyta szó nélkül a működése ellehetetlenítését, pert indított a New York-i határozat ellen, azonban eddig sikertelenül.
Az Airbnb bevételeinek kevesebb, mint másfél százalékáért felelős New York, ennek ellenére ez elindíthatja a lavinát több nagyvárosban is, ha az egyik legjelentősebb piacon sikerül a korlátozások bevezetése. A New Yorkban listázott Airbnb-ingatlanok szignifikáns része eddig is illegálisan üzemelt, az új szabályozással közel 10 000 rövid távú kiadásra szánt lakás tűnhet el az Airbnb térképéről, mely a kínálat 1/3-át jelentheti. Viszonyításképpen Manhattanben és Brooklynban együtt júliusban nagyságrendileg 10 000 kiadó bérlésre váró ingatlan állt üresen.
A megfizethető lakhatásért folytatott küzdelemnek a turizmus lehet a járulékos vesztesége, az árérzékenyebb utazókat könnyen elriaszthatják a magasabb szállásárak, valamint a hotelkapacitás sem valószínű, hogy képes kiszolgálni a csúcsszezonban érkező tömegeket. (A New York-i hoteltulajdonosok természetesen régóta lobbiztak már a szigorításért.) Hasonló szabályozásokra már több nagyvárosban is volt precedens, de hogy tényleg az Airbnb számlájára írhatóak-e az elszálló bérleti díj árak, az hamarosan kiderül.
(A cikk először a Forbes.hu oldalán jelent meg 2023. szeptember 20-án. Borítókép: New York, forrás: Getty Images)
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
