Kapsz egy újabb lehetőséget, ha lemaradtál a lakások áremelkedéséről!
Sok cikket olvashattunk arról, hogy mennyire elszálltak az utóbbi időben a lakóingatlanok árai világszerte, elég, ha Magyarország példáját nézzük, ahol az elmúlt hét évben több mint megduplázódtak a lakásárak. Azok számára, akik nem ingatlantulajdonosként élték meg ezt az időszakot, lehetőséget adnak tőzsdén forgó lakóingatlan-kiadással foglalkozó cégek részvényei is, amivel a lemaradást részben pótolni tudják. Ezek megvételével ugyanis négy-öt évvel korábbi áron vehetünk közvetve például német ingatlanokat. Hogyan lehetséges ez?
Diszkonton a német ingatlancégek
Mivel ezek a vállalatok lakások kiadásával foglalkoznak, a részvényeik megvásárlásával közvetve a befektetők is lakástulajdonosokká válnak. Így részesülnek az onnan befolyó bérleti díjakból és a lakások értékének emelkedéséből. Az utóbbi hónapokban megfigyelhető hozamemelkedés rendkívül érzékenyen érintette a kötvényszerű befektetésnek tekintett német lakóingatlanos cégek részvényárfolyamát, amelyek átlagosan 30 százalékot veszítettek értékükből.
Ám a cégek által tulajdonolt lakások értéke ezzel ellentétes irányba változott. A német lakások árai átlagosan 10-15 százalékkal emelkedtek 2021-ben. Így a részvényárfolyam által indukált diszkont a cég által tulajdonolt lakások értékéhez képest rekord nagyságra tágult.
EBBŐL KIFOLYÓLAG HIÁBA LETTEK DRÁGÁBBAK A PORTFÓLIÓBAN LÉVŐ INGATLANOK, AZOKAT AZ ÁRFOLYAMESÉS KÖVETKEZTÉBEN EGYRE OLCSÓBBAN TUDJA MEGVENNI A BEFEKTETŐ.
A gondolatmenetet Európa legnagyobb tőzsdén lévő lakásportfóliójával (több mint fél millió darab lakás) rendelkező Vonovián keresztül szemléltetném. Ám hasonló megfigyelhető a többi tőzsdén lévő német lakóingatlannal foglalkozó cégnél is.
Ha megnézzük, hogy átlagosan milyen áron vannak beértékelve a Vonovia portfóliójában lévő lakások, és erre rávetítjük az előbb említett diszkontot (részvényárfolyam és az egy részvényre jutó nettó eszközérték hányadosát), azt kapjuk, hogy a befektető nagyságrendileg 540 000 forint/m2 (1440 EUR/m2) áron juthat német lakóingatlan kitettséghez. Amii 4-5 évvel korábbi lakásárnak felel meg a Vonovia esetében. Ez az ár megközelíti az átlagos magyarországi lakásárakat. Így felmerülhet a kérdés, hogy ha a magyarok amúgy is ingatlanba szeretnék fektetni a megtakarításukat, akkor nem lenne-e egyszerűbb megvenni a nagyjából hasonló áron kapható német ingatlanokat a Vonovia részvényein keresztül? Földrajzilag és devizában is diverzifikálnak, mindemellett jól darabolható a befektetés összege, vagyis nem kell egy magyarországi ingatlan árát egyből elkölteni.
Mégis miért váltak a befektetők ennyire pesszimistává?
A német bérleti díjakban az infláció nem azonnal jelenik meg, szükséges egy átfutási idő, amely a német bérleti piac szabályozott mivoltából fakad. A késleltetés miatt a rövid befektetési időhorizonttal rendelkező befektetők véleménye szerint a részvény érdemben nem különbözik egy állampapírtól, így ha a kötvények nyomás alá kerülnek a piacon, akkor adják a német ingatlancégeket is.
Ugyanakkor a lenti ábrák jól szemléltetik, hogy a bérleti díjak átlagos emelkedése megegyezett az infláció mértékével. Így elmondható hogy a német lakóingatlan valóban reáleszközként funkcionált. Innentől kezdve, ha a befektetési időhorizontunk 1-2 évnél hosszabb, akkor nagy valószínűséggel kikristályosodhat a Vonovia reáleszköz mivolta és az árfolyam is visszakapaszkodhat legalább korábbi szintjeire. Természetesen a kötvényhozamok további emelkedése vagy egyéb német lakáspiacot érintő szabályozás lehetősége továbbra is a kockázatok között szerepel. Ez szembeszelet jelenthet, ám ezt pozícióépítéssel és méretezéssel kezelni lehet.
Mindenesetre bíztató, hogy a Vonovia vezérigazgatója – és a felső vezetésből is már többen – elkezdte vásárolni a Vonovia részvényeit. Jelezve, hogy már ő is olcsónak tartja azokat. Mindezek mellett további erős keresletet generálhat, és így árfelhajtó erőként jelenhet meg a német lakóingatlan-piacon az az 5 millió ukrán menekült, aki nem szeretne visszamenni a porig bombázott országába és inkább Nyugat-Európában folytatná az életét.
(A cikk először a Portfolio.hu oldalán jelent meg 2022. május 4-én.)
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
