Jön az ingatlanadó Kínában, amely alapjaiban forgathatja fel a lakáspiacot

Míg a befektetők és a média leginkább az Evergrande adósságválságára és a bajba jutott kínai ingatlanfejlesztők közelgő és elkerülhetetlen adósság-átütemezésére összpontosít, a kínai ingatlanpiac sorsdöntő fordulat előtt áll egy eddig kevesebb figyelmet kapott másik katalizátor miatt.

Gyökeresen megváltozik a piac?

Augusztusban Hszi Csin-ping kínai elnök kijelentette, hogy Kína „aktívan és fokozatosan” ingatlanadó-jogszabályi reformot vezet be. Kísérleti programokat indít annak érdekében, hogy csökkentse a társadalmi rétegek közötti vagyoni szakadékot. Kína feltett szándéka, hogy bővíti középosztályát, miközben eltökélten fáradozik azon, hogy gazdaságát a belső fogyasztás irányába terelje, amely a jövőben a gazdasági növekedés legfontosabb hajtóerejévé válhat, tompítva a beruházásoktól és az ipar kibocsátásától való jelenleg érvényesülő erős függőséget.

A szabályozók akarata alapján több nagyobb kínai városban (pl. Shenzenben) hamarosan kísérleti programot indítanak az ingatlan értékén alapuló kereskedelmi és lakóingatlan-adó beszedésére. Mind a lakossági, mind a nem lakáscélú ingatlanokat a forgalmi értékük alapján tervezik megadóztatni, de a vidéki háztartásokat egyelőre mentesítenék az ingatlanadó fizetése alól. A konkrét adózási kritériumokat egyelőre homály fedi, de széles körben elterjedt az a vélemény, hogy az adózási feltételek városonként eltérőek lesznek, tekintettel a regionális gazdasági egyenlőtlenségekre.

Az elképzelések szerint a háztartásoknak akkor kell majd ingatlanadót fizetni, ha az első ingatlanuk mérete meghaladja az előre rögzített személyenkénti négyzetméteres küszöböt, míg egy másik elmélet szerint a tulajdonosok csak akkor fognak adózni, ha egynél több ingatlanuk van. Bár nem valószínű, hogy 2027 előtt megérkezik az országos ingatlanadó, mindenesetre

AZ ADÓ TÉNYLEGES KIVETÉSÉNEK VALÓSZÍNŰSÉGE ELÉG NAGYNAK TŰNIK.

Ez pedig szó szerint alapjaiban forgathatja fel a kínai lakáspiacot, és írhatja át a lakóingatlanok megtérülésének számításához használt pénzügyi modellek bemenő adatait.

Korábban az ingatlanokat kvázi részvényként vagy kötvényként kezelték az ingatlanpiacra merészkedő lakossági befektetők. Általános gyakorlattá vált, hogy középosztálybeli és jómódú háztartások ingatlanokat halmoztak fel ahelyett, hogy a még mindig relatíve magas (két százalék feletti) kamatot fizető banki betétekben fialtatták volna pénzügyi megtakarításaikat. A központi kormányzat azonban vékony mezsgyén lavíroz. Ha az adózási küszöb túl magas lesz, nem folyik be elég adó. Ellenkező esetben viszont pont a középosztálynak fog fájni az ingatlanadó, és maguknak az önkormányzatoknak, az ingatlanadó feltételezett befogadóinak válik hasznára a több adóbevétel.

A fontosabb számok

A People’s Bank of China által 2019-ben több mint 30 000 háztartásban végzett felmérés szerint a városi háztartások – amelyek Kína középosztályának nagy részét alkotják – vagyonának 70 százaléka ingatlan. A 2019-es jegybanki felmérés szerint a városi háztartások mintegy 58 százalékának van egy lakóingatlanja. 31 százalékának kettő, míg 10,5 százalékának három vagy több. A lakossági kötelezettségek 76 százalékát pedig a jelzáloghitelek teszik ki. A Chengdu-i székhelyű Southwestern Pénzügyi és Gazdaságtudományi Egyetem 2018-as jelentése szerint

KÍNA 1,4 MILLIÁRDOS LAKOSSÁGÁNAK KEVESEBB, MINT 6 SZÁZALÉKA FIZET SZEMÉLYI JÖVEDELEMADÓT.

Ennek mértéke akár a 45 százalékot is elérheti. A legtöbb adófizető a középosztályba tartozik, adójukat havonta közvetlenül vonják le a fizetésükből. Mindemellett ma egy 42 éves, két lakással rendelkező család átlagosan havi 25 000 jüant (3,900 dollárt) költ kombinált jelzáloghitel-törlesztésekre, ami súlyos pénzügyi teher a család (nem egy esetben egyetlen) eltartójának. Ez a pénzügyi teher pedig még súlyosabbá válhat, mivel a közeljövőben Kína több városában öt éven keresztül ingatlanadót szándékoznak bevezetni, mielőtt országosan is kiterjesztenék az ingatlanadó intézményét.

Az ingatlanadó bevezetése egyértelműen Hszi Csin-ping elnök egyik legfontosabb prioritása lett. Annak ellenére, hogy az ingatlanadó bevezetése már régóta egyes kormányzati tisztviselők és önkormányzatok kemény ellenállásába ütközik. A kínai városi lakások összértékét 350 trillió jüanra becsülik, a szakértői számítások pedig azt mutatják, hogy ha az új javaslat értelmében 1 százalékos adót vetnének ki az ingatlanokra a 3,5 trillió jüan (548 milliárd USD) éves adóbevétel kevesebb, mint a fele lenne a 2020-as éves földeladásoknak, miközben óhatatlanul visszaveti az ingatlanok forgalmát.

Alaposan megfordulhat a trend

A vagyonos kínai családok körében meglehetősen gyakori jelenség, hogy 10 vagy több lakást birtokolnak az otthonhiányos és magas bérleti díjaktól sújtott lokációkban. Az elmúlt években rengetegen vettek fel jelentős nagyságú kölcsönt bankoktól ingatlanokba való befektetés céljából. Nem ritkán még a fogyasztási hitelekkel és a kis- és középvállalkozások megsegítésére nyújtott hitelekkel is visszaéltek, amiket eredeti céljukkal ellentétben végül ingatlanvásárlásra fordították. A spekulációs céllal vásárolt ingatlanok most majd „negatív cash flow-val” szembesülnek az ingatlanadó formájában. A vagyonban gazdag, de pénzügyi likviditásban szerényebb lehetőségekkel bíró „lakástrend-hajszolók” számára viszont az ingatlanadó nagysága meghaladhatja azt a szintet, aminek finanszírozását még megengedhetik maguknak.

EMIATT VISZONT EGY KOMOLY LAKÓINGATLAN-LIKVIDÁCIÓS HULLÁM BONTAKOZHAT KI KÍNAI NAGYVÁROSAIBAN.

Már most tudni lehet olyan esetekről, ahol egy család tagjai összesen 30 ingatlantól váltak meg néhány hét leforgása alatt, csak hogy könnyítsenek a pénzügyi helyzetükön („mérlegükön”).

A helyzet hasonlatos a „fillérekért” napi harcot vívó japán lakossági devizakereskedők helyzetéhez („carry traderek”), akik körében a negatív cash flow nyilvánvalóan tabu. Olyan pénznemekre rontanak rá, mint a török líra, ahol a vonzó kamatkülönbözet („carry”) vaskos profitot ígér. De csakúgy, mint azok a japán kisbefektetők, akiket a líra dollárhoz mért árfolyama 13,4912-nél földhöz vágott (szemben a 7,7633-mos árfolyammal, amikor a csorda rohant lírát vásárolni), azok a kínai lakóingatlan-spekulánsok is pórul járhatnak az ingatlanadó bevezetése miatt, akik korábban bőszen halmoztak fel ingatlanokat az extra bevételek reményében. Az általuk támasztott erős kereslet következtében az ingatlanárak az egekbe szöktek. A piacot pedig felesleges készletekkel árasztották el az ingatlanfejlesztő cégek. Most az adószabályok változása nyomán kibontakozó széleskörű likvidáció hirtelenjében

AZ INGATLANÁRAK ZUHANÁSÁT OKOZHATJA, AMI A SPEKULÁNSOKAT TÉRDRE KÉNYSZERÍTHETI.

A sok és költséges ingatlan birtoklása finanszírozhatatlan veszteségbe fordulhat.

A cél az életszínvonalbeli különbségek csökkentése

Az ingatlanadóval kapcsolatos várakozások már most egyértelműen és láthatóan befolyásolták a használtlakás-piaci tranzakciós volumeneket és árakat. A piaci tranzakciók száma figyelemreméltó visszaesést mutat, az ingatlanárak közel két évtizedes emelkedése megtorpant. Az ingatlanadó híre, valamint egy rakás hitelszigorító intézkedés szemlátomást igencsak lehűti az ingatlanbefektetési kedvet. Októberben már második hónapja estek az országos lakásárak, az Országos Statisztikai Hivatal által közölt mintában szereplő 70 városból 64-ben mutattak csökkenést, szemben a szeptemberi 52-vel.

Az ingatlanárak korrekciója nyilvánvalóan zord időket vetít előre a kínai gazdaság számára. De a befektetők és a média figyelme (még a „kínai jellegzetességekkel rendelkező államkapitalizmusban is”) ritkán összpontosít a valódi „munkásosztály” bajaira, miközben a munkásosztály tömege még mindig jóval meghaladja a (növekvő) középosztályba sorolhatók számát. Úgy fest, hogy a jelenleg zajló hatalmi konszolidációs időszakban a Kínai Kommunista Párt (KKP) teljes erőbedobással építi le a vélt vagy valós társadalmi egyenlőtlenségeket. A jelek szerint van arra módja, hogy az adórendszerrel kísérletezzen.

A KKP új vezetésének álláspontja szerint az elmúlt évtizedben egészségtelen méreteket öltött a vagyonfelhalmozás. Egyben hatalmas és tarthatatlan egyenlőtlenségeket szült a vagyonnal rendelkezők és az őket kiszolgáló alacsonyabb társadalmi rétegek között. Az ingatlanadó bevezetése nyomán mérséklődő ingatlanpiaci árak mellett viszont több lakhatási lehetőség is nyílhat az alsó-középosztálybeli rétegek számára. Akár még a kiemelt jelentőségű és fejlettségű nagyvárosokban is. A tömegek lélekrajzát jól ismerő KKP számára az elmúlt években már egyre nehezebbé és kényelmetlenebbé vált meggyőző ideológiai magyarázatot találni és adni az ingatlankirályok és a dolgozó, szegényebb, alsóbb társadalmi osztályok között felszínre törő életszínvonalbeli különbségekre. A bevezetendő ingatlanadó-terve szemlátomást szerves és fontos része,

ESZKÖZE LEHET HSZI CSIN-PING ELNÖK ÚGYNEVEZETT KÖZÖS JÓLÉTI KAMPÁNYÁNAK A VAGYON ÚJRAELOSZTÁSÁRA. A NÖVEKVŐ TÁRSADALMI EGYENLŐTLENSÉGEK KEZELÉSÉRE. ÉS NEM UTOLSÓ SORBAN A BELFÖLDI INGATLANPIACON KIALAKULT ÁRBUBORÉK MEGSZÜNTETÉSÉRE.

Ahogy a piaci mondás tartja, az időzítés kulcsfontosságú. Valaminek a sikere gyakran és nagyban múlik azon, hogy mikor történik meg. Az országos ingatlanadó bevezetése a vagyoni egyenlőtlenségek kezelésének érdekében természetesen komoly aggodalomra ad okot. Ez lehet az utolsó csepp a pohárban, amely végleg megtöri a túlkínálat nyomása alá került kínai ingatlanszektort. Félő, hogy olyan lépésnek bizonyul, amely súlyos csapást mér nem csak a kínai gazdaságra, de dominó hatást válthat ki világszerte, a fokozódó növekedési félelmek és globálisan szigorodó monetáris kondíciók közepette.

(A cikk először a Portfolio.hu oldalon jelent meg 2021. december 11-én jelent meg. Címlapkép: építés alatt álló lakóingatlanok Beijingben, forrás: Thomas Peter / Reuters)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.