Az 52 ezer milliárd dolláros kínai időzített bomba

Ami az amerikai részvénypiacon a FED-put, az a kínai lakóingatlanpiacon az a lakossági érzékelés, hogy úgysem eshetnek a lakásárak, mert ezt a kormányzati szervek nem engedhetik meg. Ennek is köszönhetően a koronavírus járvány egy nagyon rövid februári szünetet leszámítva csak tovább erősítette a nagyvárosi ingatlanmániát. Eközben már 65 millió lakás áll üresen. Helyzetkép az 52 ezer milliárd dollárra értékelt kínai lakóingatlanpiacról.

Kevesebb mint nyolc perc kellett ahhoz, hogy idén márciusban 288 apartmant értékesítsen online módon egy fejlesztő Sencsenben. Néhány nappal ezután Szucsouban hasonló gyorsasággal csaptak le a befektetők egy 400+ lakásból álló komplexum összes lakóegységére. Shanghaiban egyes becslések szerint már áprilisban új rekordot ért el a használt lakások értékesítése. Egy júniusi szombaton közel 9.000 vevő fizetett be egymillió jüan (nagyjából 140 ezer dollár vagy 43 millió forint) foglalót egy új sencseni fejlesztés lakásaira.

Még a koronavírus sem hat a kínai ingatlanok árának emelkedésre

Nem tartott sokáig a koronavírus következtében foganatosított lezárások hatása a kínai megavárosok ingatlanboomjára vonatkozóan. Sokan gondolták már a járványhelyzet előtt is fenntarthatatlannak az ingatlanárak szárnyalását, ám egyelőre nem nekik lett igazuk látva az elmúlt hónapok folyamatait. A Wall Street Journal „The $52 Trillion Bubble: China Grapples With Epic Property Boom” című írásában kiváló grafikonokkal és adatokkal mutatja be napjaink nagyvárosi Kínájának ingatlanpiaci őrületét. Az írás szerint idén júniusban az egy évvel korábbihoz képest 4,9 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak Kínában. Mindeközben az év első felében 1,9 százalékkal nőttek a lakóingatlan beruházások a februári értékesítések drámai visszazuhanása ellenére.

Ez lenne a kínai ingatlanboom?

Sok közgazdász szerint, amit napjainkban a kínai nagyvárosokban látunk az egy olyan eszközár-buborék, amely elhomályosítja a végül 2008-ban kipukkadó 2000-es évekbeli amerikai ingatlanboomot. Az alábbi ábrán az évesített lakóingatlan beruházások mértéke látható Kínában és az Egyesült Államokban:

Szemben a 2006-os 900 milliárd dolláros amerikai csúccsal, az idei június már 1.400 milliárd dolláros kínai rekordértéket hozott. A Goldman Sachs 2019-es számítása szerint a kínai lakóingatlanok összpiaci értéke immár 52 ezer milliárd dollárra rúg, ami kétszerese az USA 26 ezer milliárdos adatának és nagyobb, mint a 44 ezer milliárdos teljes amerikai kötvénypiac. A Goldman 2019-es adatai a két ország három eszközosztályának teljes értékéről itt láthatók:

Röviden összefoglalva a helyzetet, a városlakó kínaiak szinte teljes mértékben – pókerhasonlattal élve – „all-in”-ben vannak az ingatlanbefektetéseiket tekintve. Jelenleg a kínaiak vagyonának 78 százaléka áll ingatlanban, szemben a 35 százalékos amerikai adattal.

Az ördögi kör a következőképpen néz ki:

• A tehetős kínaiak a legbiztonságosabb befektetésnek a nagyvárosi ingatlanokat tartják függetlenül a gazdaság helyzetétől.
• Mindemellett a széles ingatlanbefektetői réteg egyre inkább úgy gondolkozik, mint sokan az amerikai részvénypiacon a FED-puttal kapcsolatban. Nevezetesen, hogy a hatóságok nem fogják engedni az árak érdemi esését.
• Kínában úgy érzi a befektetői tömeg, hogy a hatalom nem engedheti meg az ingatlanárak esését, mivel az szignifikáns lakossági vagyonvesztéshez vezetne, amiből társadalmi elégedetlenség nőne ki.

Ennek következtében napjainkban két dologtól félnek egyszerre a hatóságok. Az egyik az ingatlanárak további emelkedése, ami egyre fenntarthatatlanabb szintekre emeli a nagyvárosi lakásárakat. A még nagyobb félelem pedig az esetleges árzuhanással kapcsolatos az előbb már említett faktorok miatt.

JELENLEG MÁR OTT TARTUNK, HOGY EZEN INGATLANPIACI FOLYAMATOK MÁR AZ EGÉSZ KÍNAI GAZDASÁGOT KEZDIK FOGLYUL EJTENI.

Egyes elemzők szerint az idei koronavírus járvány következtében esedékes stimulus is alacsonyabb maradt a lehetségesnél pusztán amiatt, mert a döntéshozók nem akartak olajat önteni a tűzre és tovább inflálni a lakásárakat. Ez valahol nagyon érthető is. Jelen pillanatban Tiencsin 15 milliós városában (Pekingtől délkeletre) a menőbb részeken a négyzetméterárak már a 3 millió forintot közelítik, ami nagyjából a londoni áraknak felel meg, miközben a londoni jövedelmek hétszer nagyobbak, mint ami Tiencsin városában jellemző.

A WSJ által megszólaltatott ingatlanvásárlók egyike a következőképpen fogalmazott:

„Minél rosszabbra fordul a kínai gazdaság helyzete, annál magasabbra fognak emelkedni az árak az olyan helyeken, mint Sencsen.”

Ő éppen egy 50 négyzetméteres lakást vett meg 280 millió forintért Sencsen városában, ahol a jobb helyeken idén legalább 10 százalékos drágulás jellemezte az ingatlanpiacot.

És akkor lássunk néhány megdöbbentő adatot a kínai – jellemzően nagyvárosi – ingatlanpiacról. A 2017-es adatok szerint a kínai városok lakóingatlanjainak 21 százaléka üresen állt. Ez a legfrissebb China Household Financial Survey adatok szerint 65 millió darab üres lakást jelent. Azon családoknál, akik két lakást birtokolnak 39 százalék, akik három vagy több lakást 48 százalék az üres lakások aránya. A kiadással elérhető hozam Pekingben, Shanghaiban, Csengtuban, Sencsenben kevesebb, mint 2 százalék, ami jóval alatta van a kínai államkötvény hozamoknak.

„A házak azért épülnek, hogy lakjanak bennük, nem pedig a spekuláció miatt.”

Xi Jinping kínai elnök 2017-es kijelentése felfogható az ingatlanhelyzettel kapcsolatos kormányzati álláspontnak is. A központi kormányzat régóta aggódik a helyzet miatt, miközben a helyi kormányzatok bevételei egyre nagyobb mértékben támaszkodnak az ingatlanfejlesztésekre. A telekeladásokból és az ingatlanfejlesztésekből beáramló adókból származó pénzek tavaly már az 53 százalékát tették ki a helyi kormányzatok bevételeinek, ami rekordmagas érték.

Mikor robbanhat az ingatlan bomba Kínában?

A kínai kormány aggodalma persze érthető. Jelen pillanatban egy átlagos otthon Kínában 9,3 évnyi átlagos jövedelembe kerül, aminek köszönhetően a kínai nagyvárosok a világ legdrágább régióival is felveszik a versenyt. San Franciscóban például 8,4 évnyi átlagos helyi jövedelem egy átlagos lakás ára. Az ingatlanboom egyre károsabb mellékhatásaként zajlik a kínai lakosság gyilkos ütemben zajló eladósodása.

Komoly eladósodás mellett épül a kínai fogyasztói társadalom

2019. november 04. Jónap Richárd

Kína évszázados hátrányát igyekszik néhány év alatt ledolgozni a fogyasztói társadalomban – a megtakarítási ráta csökken, a fiatal generációk hitelből vásárolnak, a középosztály amerikai stílusban költ, a háztartási hitelek aránya a GDP-hez mérten tíz év alatt az ötszörösére emelkedett.

A 2010-es években a világban 11.600 milliárd dollárral nőtt a háztartások hitelállománya, mely növekmény 57 százalékát a kínai lakosság generálta a BIS adatai szerint. Az Egyesült Államok ezzel szemben 19 százaléknyi növekményért volt felelős. A lakossági hitelállomány növekedése az alábbi módon zajlott az Egyesült Államokban, Kínában és egyéb feltörekvő országokban:

Mindennek köszönhetően a 2009 végi 23,9 százalékról 2020 első negyedévének a végére 57,7 százalékra nőtt a GDP-arányos lakossági hitelállomány Kínában. Az idei első negyedévben volt eddig a legnagyobb ugrás ebben az adatban.

Fogunk még a kínai lakóingatlanpiacról hallani az elkövetkező években…

(Ez a poszt a Wall Street Journal „The $52 Trillion Bubble: China Grapples With Epic Property Boom” című 2020. július 16-ai írása alapján készült. Köszönet érte! Címlapkép: Shanghai / Bloomberg)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.