Jogos a berlini bérleti díjbefagyasztás?

Se más német vagy európai városokkal összevetésben nem mondható magasnak a berlini lakások bérleti díja, de arról sincs szó, hogy a helyi jövedelmekhez és életszínvonalhoz képest magasnak lenne mondható – sőt, ez utóbbival, vásárlóerő-paritáson mért összevetésben kifejezetten alacsonynak tűnnek a bérleti összegek. A januártól mégis életbe léptetett bérleti díjplafonra az egyetlen magyarázat így az maradhat, hogy a német városok között a legnagyobb mértékben Berlinben emelkedett az elmúlt 10 évben a bérleti díj.

Tavaly nyáron a berlini politikai vezetés nagy vihart kavart a német főváros bérleti díjainak befagyasztási ötletével. A lakbér kérdése a berliniek számára kiemelkedő jelentőséggel bír, hiszen minden 10 fővárosban élőből 8 bérli a lakását. Hosszas piaci konzultáció után végül 2020 január végén jogerőre emelkedett a rendelet, amely 5 évig befagyasztja, egyes esetekben még csökkenti is a havi bérleti díjat a berliniek számára. Ezzel kapcsolatban találtunk pár érdekes grafikont, aminek segítségével elhelyeznénk „térben és időben” Berlin lakáspiaci helyzetét és felvetjük a kérdést, hogy vajon kellően megalapozott volt-e a döntés.

Európai összehasonlításban drága?

Az első ábrát az MNB által létrehozott lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testülettől (LITT) kértük kölcsön, és Európa fővárosainak átlagos bérleti díjainak átlagos havi nettó jövedelemhez viszonyított arányát mutatja 1 illetve 3 szobás lakások esetén, vásárlóerő paritáson (azaz a számolás figyelembe veszi az országok eltérő megélhetési költségét és árszínvonalát). Ez alapján a berliniek számára majdnem a legkevésbé megterhelő a lakbér kifizetése a helyi fizetésekből – európai átlagos bérleti díj jövedelmet jelölő piros vonal és Berlinhez tartozó piros oszlop viszonyára érdemes figyelni, illetve a berlinieknél maradó jövedelmet a lakbér levonása után, amit a zöld rombusz jelöl.

Európa fővárosainak, albérletpiacának relatív helyzete

Ábra: Rent-to-income mutató az európai fővárosokban (2019 III. negyedéves adatgyűjtés). Megjegyzés: A rent-to-income mutató az átlagos bérleti díjak és a havi nettó adózott jövedelmek aránya. Eltérő színnel a visegrádi országok fővárosai. A fennmaradó jövedelem három szobás albérlet esetén, vásárlóerő paritáson számolva. Forrás: MNB, Eurostat, Numbeo.com

Érdemes megnézni az ábrán, hogy az elmúlt évek ingatlanár-emelkedésével párhuzamosan emelkedő bérleti díjak Európában éppen Budapesten jelentik az egyik legnagyobb terhet: ha azt nézzük, hol mennyi pénz marad az átlagos jövedelemből egy háromszobás lakás bérlése után (zöld rombuszok), akkor csak Rómában, Londonban és Lisszabonban feszítettebb a piac.

Sokat drágult az elmúlt időben?

A második az Economist ábrája, jól szemlélteti a berlini lakosok felháborodásának okát, az elmúlt évek lakbéremelkedésének dinamikáját, ami Németországon belül a leggyorsabb volt 2008-2018 között (tavalyi hivatalos statisztika még nem állt rendelkezésre). Értelemszerűen, ha ilyen sokat emelkedtek a lakbérek, ám még így is Európa fővárosai közül a relatíve megengedhetőbb kategóriába sorolható, akkor az vélhetően azt jelentheti, hogy nagyon alacsony bázisról emelkedik.

Átlagos bérleti díj emelkedés Németország egyes részein

Forrás: Economist

Más német városokhoz képest drága a lakhatás Berlinben?

Utolsó ábrának pedig a német tőzsdén listázott bérlakás kiadással foglalkozó Deutsche Wohnen nevű cég befektetői prezentációjából való, és a német városok új albérlőktől kért átlagos albérleti díjait veti össze. Itt is egyértelműen látszik, hogy Berlin egyáltalán nem tartozik a legdrágább német városok közé, és inkább a münchenieknek kellene panaszkodniuk, nem a fővárosiaknak.

Új albérlőktől kért bérleti díjak a német nagyvárosokban

Forrás: Deutsche Wohnen Investor presentation (2018)

Végezetül, sok német lap írt róla, hogy az alkotmánybíróság nagy valószínűséggel alkotmányellenesnek fogja találni a törvényt, bár ettől függetlenül életbe léphet és jogerős lehet pár évig. Azt mindenesetre nagy valószínűséggel lehet állítani, hogy a lakóingatlan beruházások volumene a német fővárosban vissza fog esni.

(Címlapkép: Bloomberg / Getty Images.)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.