Az 52 ezer milliárd dolláros kínai időzített bomba – 2. rész

Többmillió forintos négyzetméterárak, szétadósodott fejlesztők, egyre jobban eladósodó lakosság, több tízmillió üres lakás, komplett szellemvárosok. Egy túl nagyra nőtt, 52 ezer milliárd dolláros értékű piaci szegmens, ahol a kínai kormány nem engedheti meg az árak nagyobb esését, mert a lakossági vagyon 78 százaléka ingatlanban áll. Miközben a koronavírus-járvány alatt még nőttek is a lakásárak, addig az albérleti díjak esésnek indultak a kínai nagyvárosokban. A koronavírus maga nem törte meg a kínai nagyvárosi ingatlan szegmenst, ám a járvány által kiváltott szokásváltozások nagyon komoly fenyegetést jelenthetnek a brutálisan túlfűtött lakáspiacnak.

picture

A kínai ingatlanpiac alatt jelenleg a világ egyik legforróbb időzített bombája ketyeg. A korábban már a csillagos égbe emelkedő, többmillió forintos kínai nagyvárosi lakás négyzetméterárak még 2020 júniusában is 4,9 százalékos emelkedést mutattak a tavalyi év azonos hónapjához képest. Az idén júniusi gördülő 12 hónapos kínai lakóingatlan beruházások mértéke 1.400 milliárd dollárra rúgott, ami már másfélszerese a 2007-es amerikai csúcsértéknek. (Amely ingatlanpiaci történetnek a vége a 2008-2009-es eseménysorhoz vezetett.) A kínai lakossági ingatlanpiac összértéke 52 ezer milliárd dollár szemben az USA 26 ezer milliárd dolláros értékével. A kínai lakossági vagyon 78 százaléka áll ingatlanban, szemben az amerikai 35 százalékos adattal. A GDP-arányos kínai lakossági hitelállomány immár 57,7 százalék (2009 végén még csak 23,9 százalék volt). Több tízmillió lakás áll üresen. Mindezekről részletesen írtunk hat hete.

picture

Az 52 ezer milliárd dolláros kínai időzített bomba

Sok közgazdász szerint, amit napjainkban a kínai nagyvárosokban látunk az egy olyan eszközár-buborék, amely elhomályosítja a végül 2008-ban kipukkadó 2000-es évekbeli amerikai ingatlanboomot. Helyzetkép az 52 ezer milliárd dollárra értékelt kínai lakóingatlanpiacról.

Íme a folytatás.

Miközben a kínai nagyvárosi lakásárak növekedését nem tudta megtörni a koronavírus-járvány, addig a nyári hetekben az albérleti díjak fokozatos mérséklődése folytatódott. Pekingben 1,4 százalékkal, Sencsenben 3,2 százalékkal, míg a vírus korai epicentrumában Vuhanban 6 százalékkal csökkentek a lakásbérleti díjak májusról júniusra.

MIKÖZBEN A LAKÁSVÁSÁRLÁSOKBAN ÉS AZ ELADÁSOKBAN A SPEKULATÍV BEFEKTETÉSI LÁZ KVÁZI TÖRETLEN MARADT, ADDIG AZ ALBÉRLETI PIACON A GAZDASÁGI BIZONYTALANSÁGOK HATÁSAI EGYRE JOBBAN MEGJELENNEK.

A lakáskiadási hozamok csökkenése Kína legnagyobb városaiban

A kiskereskedelmi forgalom júniusban újra csökkenést mutatott, a friss diplomások között rekordra rúgó 19,3 százalékos a munkanélküliség. A nyári hónapok klasszikusan a csúcsszezont jelentik a kínai nagyvárosi főbérlőknek, ilyenkor keresnek ugyanis nagyszámban lakásokat az egyetemekről kijövő fiatalok, akik megkezdik a karrierjüket. Az E-House China kutatóintézet adatai szerint a lakáskiadási hozamok az 50 legfontosabb kínai városban közel állnak a négyéves mélypontjukhoz. Ezek a lakáskiadási hozamok az alábbi módon alakultak 2016 második és 2020 második negyedéve között az ominózus 50 kínai város átlagában:

A Kínán belül talán legforróbb sencseni ingatlanpiacon a vizsgált négy évben a lakáskiadási hozam harmadával esett, és jelenleg 1,2 százalékon áll. Ez az 1,2 százalékos érték azt jelenti, hogy 83 évnyi albérleti díj termeli ki a lakás árát. Magyar hasonlattal élve ez olyan, mintha egy 100 millió forintos árú lakás havi bérleti díja 100 ezer forint lenne. Érzékelve a bérleti díjak esését egyre többen tárgyalják újra a lakásbérlésüket, vagy adják fel korábbi albérletüket egy attraktívabb újért cserébe.

HELYI SZAKÉRTŐK SZERINT AMENNYIBEN FOLYTATÓDIK AZ ALBÉRLETI DÍJAK CSÖKKENÉSE, AKKOR ANNAK ELŐBB-UTÓBB A LAKÁSÁRAK “NORMALIZÁLÓDÁSÁBAN” IS MEG KELL JELENNIE.

A lakásárak normalizálódása pedig nem kis problémát jelentene az egész kínai gazdaságnak. Egyrészről az ingatlanfejlesztések több mint az ötödét adják a kínai gazdasági kibocsátásnak. Másrészt Kína teljes eladósodottsága az év elején már meghaladta a GDP 250 százalékát, és a koronavírus stimulusnak is köszönhetően ez idén szignifikánsan nő tovább.

Masszívan eladósodott entitásból pedig nincs hiány a kínai ingatlanpiaci szereplők között. Az alábbi ábrán a világ legnagyobb kamatfizetéseit bonyolító, tőzsdén jegyzett vállalatok láthatóak:

China Evergrande ingatlanfejlesztő cég fokozódó problémai

A China Evergrande a legnagyobb kínai ingatlanfejlesztő cég. Nagyon tanulságos megnéznünk azt, hogy milyen gyorsan nőtt meg ennek a vállalatnak az adósságállománya az elmúlt hét évben, ami a 2019-es 8,5 milliárd dolláros kamatfizetési kötelezettséghez vezetett. A China Evergrande nettó adóssága az alábbi módon alakult 2013 első féléve és 2019 első féléve között :

A China Evergrande szállítói tartozásainak alakulása még ennél is parabolikusabb ábrát ír le. Az „accounts payable” soron az alábbi számok álltak az ingatlanfejlesztő mérlegében 2013 első féléve és 2019 első féléve között:

Szétadósodott ingatlanfejlesztők, egyre jobban eladósodó, vagyonának tetemes többségét nagyvárosi ingatlanban parkoltató lakosság, telekeladásoktól extrém módon függő helyi kormányzatok és az egész építkezési mániát finanszírozó bankrendszer.

Így néz ki napjainkban a nagyvárosi kínai ingatlanpiac.

Sokan és sokszor kiáltottak mániát és buborékot az elmúlt években a kínai nagyvárosi ingatlanpiaci fejleményeket látva. Az általuk várt ingatlanpiaci összeomlás azonban eddig még nem következett be. Még a koronavírus járvány sem volt képes letörni a kínai lakosság ingatlanvásárlási kedvét. Most azonban megjelent egy olyan váratlan veszélyforrás, ami nagyon komoly fenyegetést jelenthet a kínai megapoliszok lakáspiacára nézve. Ez pedig nem más, mint a koronavírus által elindított home office világforradalom.

Nem csak a Kínában, de az USA-ban is változik a helyzet

A globális karanténok hatására sokak életébe egyik pillanatról a másikba robbant be az otthonról végezhető munka lehetősége (és a tavaszi időszakban egyben kényszeredettsége is). Ennek az élharcosai a világ egyik leginkább túlfűtött ingatlanpiacával bíró San Francisco környéki technológiai cégek, mint például a Facebook, a Square, a Twitter és a Salesforce, akik 2021 nyaráig arra ösztönzik munkavállalóikat, hogy otthonról dolgozzanak. A nemzetközi pénzügyi sajtó tucatjával mutatja be az olyan eseteket, ahol ezen vállalatok dolgozói a piciny San Franciscó-i lakásukból sokszobás tóparti házakba költöznek át még Kalifornián belül. Sok esetben olcsóbb lakbérért. Drasztikusan meg is nőtt az eladó lakások száma emiatt San Franciscóban. Jelenleg a 250 ezer dolláros (74 millió forint) medián amerikai lakás/ház árért San Franciscóban 24 négyzetméternyi otthonhoz lehet jutni, míg Miamiban vagy Chicagóban ezért már 100 négyzetméter, Houstonban pedig 210 négyzetméternyi lakóhely jut.

A MEGINDULÓ SAN FRANCISCÓ-I EXODUST ÉRDEMES NYITOTT SZEMMEL FIGYELNI A VILÁG INGATLANPIACAIN.

Amennyiben az otthonról végezhető munka nem csak egy múló trend lesz, akkor a nagyvárosok vonzerejének drámai csökkenése előbb-utóbb utol fogja érni a kínai megapoliszokat is. Ennek pedig az ottani lakásárak relatív értékeltségében számottevő hatása lehet.

Véleményem szerint jelenleg az egész világgazdaság egyik leginkább alulértékelt kockázata a kínai nagyvárosi ingatlanpiacon kialakult helyzet.

(Írásom forrásaként a Wall Street Journal alábbi három cikke szolgált:

Köszönet értük.)

Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.