Szeretem az ingatlant, de nem bármi áron!
Szeptemberben és októberben a csapból is az folyt, hogy 2025-ben ingatlanpiaci boom jön, ezért hozd előre a vásárlást, és még addig lépj, amíg van eladó, és nem megy fel az ingatlanok ára. Ebből az eladók csak azt hallották meg, hogy hamarosan rengeteg pénz jön az ingatlanpiacra, és drágán is eladható lesz a lakásuk, szóval nem szabad elolcsózni.
A gépezet beindult, az ingatlanárak Budapesten kb. 10 százalékkal emelkedtek. A hirdetésekben biztos. A tényleges szerződésekben már kérdés, az eladók áremelése ugyanis könnyen lehet, hogy túlzó, a kínálatot és keresletet számos bizonytalan tényező befolyásolja a jövő évben. (A Duna House friss elemzése szerint a tranzakciók 82,2 százaléka a hirdetési ár alatt zárult idén.)
Az EU-átlagnál jobban drágulnak a magyar lakások
Az MNB novemberi lakáspiaci jelentéséből kiderül, hogy 2024 második negyedévében Budapesten 9,3 százalékkal, a vidéki városokban 8,7 százalékkal, a községekben 9,1 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt. Előzetes adatok alapján a harmadik negyedévben Budapesten 14,7 százalékra, országos átlagban pedig 9,3 százalékról 12,8 százalékra gyorsulhatott az éves lakásár-dinamika, jelentősen meghaladva az átlagos EU-s áremelkedést. Előrejelzésük alapján a lakásárak éves növekedési üteme 2024 negyedik negyedévében is dinamikus maradhat.
Nézzük először a kínálati oldalt. Az valóban igaz, hogy mivel az elmúlt években kevesebb új lakás épült, továbbá az infláció miatt az építési költségek is emelkedtek, a jó lokációjú új építésű ingatlanok ára várhatóan emelkedni fog. Nem kell majd meglepődni a 1,5 milliós budapesti négyzetméterárakon, de Budán akár 2-3 milliós négyzetméterárral is találkozhat az ember.
A TELJES PIACOT NÉZVE AZONBAN NEM CSAK CSÖKKENÉST LÁTUNK, AZ AIRBNB SZIGORÍTÁSÁT KÖVETŐEN PÉLDÁUL A HASZNÁLT, DE NEMRÉG FELÚJÍTOTT LAKÁSOKBÓL BŐVÜLHET A BUDAPESTI KÍNÁLAT.
A kereslet eközben nő, ami az előző évek visszaesését nézve nem is csoda, a padlóról próbál felállni a piac. Az élénkülést segíti, hogy 2024-ben a hitelkamatok megközelítették a 6 százalékos szintet, mely az MNB novemberi lakáspiaci elemzése szerint az első 8 hónapban 148 százalékkal növelte a hitelek volumenét éves összevetésben.
Emellett 2025-ben több olyan lépés is jön az állam részéről, amely lökést adhat a keresletnek, elég csak a nyugdíjpénzek ingatlanba való átmozgatását segítő rendeletre gondolni, vagy hogy sokan akár 10 százalékos önerővel is vehetnek lakást. De még a januárban induló aranyvízum program is hozhat vevőket. (Bár itt az első hónapokban nem várható roham, ráadásul valószínűleg inkább a belvárosi újépítésű projektek lehetnek majd a célkeresztben.)
A legnagyobb keresletbővülést azonban az eladók nem is elsősorban ezektől várják, hanem sokkal inkább az inflációkövető állampapírok kamatfizetésétől, ami valóban sok pénz, közel 1600 milliárd forint termelődik itt meg. Csakhogy elég koncentráltan, és nagyon nagy kérdés, hogy ez pénz milyen mértékben áramlik aztán valóban az ingatlanpiacra.
Persze egy része biztos ezt a reáleszközt is megtalálja majd, lehetnek például elhalasztott fogyasztások. Azonban azt, hogy ez hisztérikus, egymásra licitáló vevőket hozna, kizártnak tartom. Az ingatlan befektetésként ugyanis ilyen árak mellett kevésbé tűnik vonzónak.
Mi várható 2025-ben a világban?
Merre tart a világ és a tőkepiacok? A Concorde múlt heti sajtóeseményén erre a kérdésre kerestük a választ.
Egy ingatlanbefektetés hozama három egyszerű részből áll össze. Mennyiért lehet kiadni, mekkora a felértékelődési potenciál, és mennyit kell rákölteni. A jelenlegi árazás mellett pedig könnyen belátható, hogy hacsak nem lesz további 10-20 százalékos áremelkedés, akkor nehezen jön ki a matek.
A bérleti díjak úgy tűnik, nem tudnak már érdemben nőni, ez korlátozhatja az ingatlanárak további emelkedését. Ráadásul a magas hazai négyzetméterárak mellett egyre inkább közvetlen versenytárssá válnak más országok ingatlanpiacai a befektetők szemében, a budapesti árak hamarosan a bécsivel versenyeznek, ahogy a balatoni nyaralók a horvátországi vagy spanyol apartmanokkal. Ez szintén a drágulást gátolja.
Szeretem a reálbefektetéseket, így az ingatlant is, azonban érdemes megnézni az alternatívákat. Az ingatlan esetén probléma, hogy ha a megtakarítás túl nagy részét teszi ki, akkor az már az ember likviditását is kockáztatja. Egy amerikai állampapírral 4-4,5 százalékos dolláros hozamot tudunk elérni. Forintos magyar állampapírral 6-7 százalékot.
MIVEL AZ INGATLAN KEVÉSBÉ LIKVID, MINT AZ ÁLLAMPAPÍROK, EZÉRT EZEKET KELLENE MEGVERNIE HOZAMBAN,
azonban amikor a 70 milliós ingatlant 250 ezer forintért lehet kiadni, akkor adózás előtt 3,5 százalék a hozam, ami már közel sem olyan szexi. Egy euróban denominált ingatlanalap befektetéstől 8 százalékos hozamot várnak el a befektetők. Egy német ingatlanok fejlesztésével és bérbeadásával foglalkozó cég szintén 7-8 százalékos eurós hozammal kecsegtet. Tehát szeretem és figyelem is az ingatlanbefektetéseket, de jobban kedvelem a likvid és transzparens árazású verzióikat.
Most akkor kell emelnem a 2-3 éve hirdetett ingatlanom árát vagy nem?
Igazából nem, de nézzünk egy életből vett példát. A lényeg most is az a fránya matek! Ha egy rossz lokációjú rossz elosztású ingatlant három éve hirdetsz 149 millióért, akkor miért gondolod, hogy most fel kell emelned az árat 167 millióra? Csak azért, mert más is emelt? Ez nem más, mint önbecsapás. Tipikus esete annak, amikor megy az ingatlanpiac, akkor nyugtázod, hogy milyen sokat ér az ingatlanod, amikor pedig esik, akkor arról nem veszel tudomást. Véleményem szerint teljesen mindegy, hogy 149 vagy 167 millióért nem adtad el az ingatlanodat. A lényeg, hogy ez alatt a három év alatt elbuktad a 149 millió forint alternatív hozamát, ami alsó hangon is 30 százalék volt (kamatos kamatszámítással, állampapír kockázattal). Ha akkor eladtad volna 140 millióért, akkor mostanra 182 millió forintod lenne.
Szeretnék többet megtudni
Amennyiben szeretne többet megtudni a Concorde Csoportról és a szolgáltatásainkról, az alábbi mezők kitöltésével gyorsan és egyszerűen léphet kapcsolatba munkatársainkkal!
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
